Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Гостиничная недвижимость Украины в условиях кризиса

Финансовый кризис сказался на всех сферах экономики Украины. Он не мог не коснуться и рынка недвижимости. Если с 2005 по 2008 строительный бизнес приносил прибыль в 250-300%, то сегодня эти цифры кажутся утопическими.

Значительно сократились строительные работы. По данным Госкомстата  в январе – ноябре 2009 года предприятиями Украины выполнено строительных работ на сумму 33,1 млрд. грив. Это составляет половину от объемов строительных работ 2008 года.

* Данные Госкомстата Украины

Большинство строительных компаний в настоящее время на грани банкротства. Если строительные роботы ведутся, то довольно часто можно заметить на одном объекте не более 5-6 строителей. А в некоторых случаях два – три раза в день работает строительный кран - только лишь для вида и инвесторов, чтобы показать, что якобы работы ведутся по плану… Возникает вопрос: «За сколько времени эти строители возведут объект?» Строительство большинства объектов заморожено, и вряд ли в ближайшее время можно ожидать строительного бума.

Одним из самых привлекательных на сегодняшний день выглядит гостиничный сектор недвижимости.

Безусловно, для Украины подготовка к проведению Евро 2012 - это шанс улучшить состояние гостиничной инфраструктуры и частично приблизиться к показателям развитых европейских стран. В первую очередь его влияние сказалось с точки зрения ожиданий девелоперов в упрощении государством разрешительных процедур при строительстве гостиниц, и с точки зрения ожиданий реализации государством инфраструктурных проектов, которые должны несколько снизить затраты, которые необходимо нести за свой счет на соответствующие цели. Однако пока реальных шагов со стороны государственной власти в этом направлении не так много.

Также рынок гостиничной недвижимости является перспективным из-за низкой конкуренции. Сегодня на рынке ощущается значительный дефицит качественных гостиничных объектов. 

Именно поэтому, почти все объекты, планируемые к сдаче в эксплуатацию в 2010-2011гг., принадлежат классу люкс. Заявленными с управлением международными операторами являются проекты:

  • Fairmont Grand Hotel Kiev (Киев, ул. Набережно - Крещатинская) – 2010-2011гг;
  • Park Inn (Днепропетровск) – 2011г
  • Holliday Inn (Киев, ул. Антоновича) – 2010-2011гг.
  • Hilton (Киев, бул.Шевченко) – 2011г.
  • Сроки сдач гостиниц Crown Plaza (Киев) и Novotel (Львов) на сегодняшний день являются неизвестными.

Но перспективы сдачи объектов в срок остаются неопределенными. Далеко не каждая компания готова выполнить в полной мере финансовые обязательства, учитывая экономическую и политическую ситуации в стране, и с ожиданием нового передела рынков.

Как и в других сегментах рынка недвижимости, влияние кризисных явлений на рынке гостиничной недвижимости проявилось в почти нереальной возможности привлечь финансирование, учитывая, в том числе и низкое качество инвестиционных проектов. Отсутствуют маркетинговые исследования, концепция, бизнес планы, договора с управляющими компаниями и т.д. Кредиты так же малодоступны, в  том числе и из-за высоких процентных ставок. Если и возможно привлечь кредит под гостиничный проект, то проблемой также является залоговое обеспечение.

Все эти факторы повлияли на уменьшение спроса и увеличение предложения на рынке гостиничной недвижимости.

Большая часть гостиничных проектов оказались замороженными (часть из них очевидно навсегда), в частности были остановлены работы по объектам с низкой степенью готовности. Другие же владельцы проектов, которые не успели привлечь финансирование до кризиса, также из-за тяжелого финансового положения готовы их продать с надеждой компенсировать хоть какие либо затраты по организации проектов. Лучше дела обстоят у тех, кто строил/реконструировал за свои собственные средства и у кого объекты находятся на завершающей стадии.

Отдельные девелоперы многоэтажных домов и офисных центров, особенно расположенные в престижной или центральной части крупных городов Украины, стали прорабатывать варианты использования своих объектов в качестве гостиниц из-за невозможности реализовать квартиры и привлечь арендаторов в офисные центры в текущей рыночной ситуации. Так же девелоперы рассматривают вариант создания многофункциональных торговых комплексов с гостиничными площадями. Это, по их мнению, позволит увеличить окупаемость проекта.

К весомым недостаткам на рынке можно отнести: отсутствие зарубежных инвесторов, которые разочаровались в локальных местных партнерах из-за их неграмотности по организации проектов. Немаловажен фактор недоверия инвесторов к украинским девелоперам, элементам коррупции при отводе участка и качеству согласовательной документации.

Падение рынка гостиничной недвижимости связано с тем, что зарубежные инвесторы не могут найти качественные проекты, а гостиницы, которые находятся в продаже очень дорогие. Финансово-экономический кризис привел не только к снижению стоимости участков и недостроенных объектов, но и существенному расширению соответствующего предложения из-за желания многих непрофильных инвесторов выйти из этого направления бизнеса. Стоимость участков со времени начала кризиса в отдельных случаях уменьшилась в пять раз, но и это также еще нереальная цена, если учесть что владельцы участков продают их как инвестиционный проект, не имея всех компонентов проекта.

Как бы это банально  не звучало, основная  тенденция гостиничного рынка Украины на протяжении нескольких лет - затягивание сроков реализации объектов и перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию. Как уже отмечалось,  эта тенденция связана в первую очередь с недостаточностью финансирования для окончания строительства. Недостаточность финансирования связана с некачественными проектами и  неквалифицированным менеджментом. Практически все владельцы гостиничных проектов, заявившие желание привлечь финансирование, не имеют даже бизнес планов, так как в их представлении, таким образом, они проводят политику экономии в условиях кризиса. Некоторые уже несколько лет ищут финансирование, не удосужившись просчитать окупаемость и возвратность средств, а основная масса не готовы к кредитованию, так как понимают, что потеряют залоговое имущество и соответственно привлекают партнеров для совместной реализации проектов.

На сегодняшний день, в Украине продаются практически все гостиницы: по причине финансового кризиса увеличился срок окупаемости, а также в связи с долговыми обязательствами владельцев гостиниц по кредитам. Но пока только одна гостиница Лейпциг нашла покупателя. Бывшая гостиница Лейпциг, простоявшая не один год в состоянии ремонта, была куплена за 35 млн. долларов.

Если сравнить стоимость гостиниц в 2007 году и 2009, то сегодня стоимость гостиниц на 40 – 68 % дешевле. Но заявленные цены еще остаются завышенными. Стоимость одного номера в продаже является нереальной по сравнению с развитыми европейскими странами и соответственно рынком, и если стоимость одного номера при покупке гостиницы в Европе составляет в среднем 800тыс. дол США, то в Украине стоимость одного номера при продаже гостиницы составляет от 700тыс дол США до 2 млн дол США.

Большое количество гостиниц, построенных в постсоветский период, также готовы к продаже, но является невозможной из-за низких потолков, небольшой площади номеров, инфраструктуры - которые невозможно перестроить. Стоимость гостиниц такого типа  также явно завышена.

Из всех сделок на рынке гостиничной недвижимости в 2010 году, не менее 65% процентов будет составлять покупка инвесторами (в основном зарубежными) готовых объектов недвижимости, которые в будущем будут реконструироваться/достраиваться.

Оживление сегмента гостиничной недвижимости произойдет не раньше середины 2010г., когда политическая ситуация в Украине стабилизируется. Повышение активности на данном рынке необходимо ожидать с улучшением ситуации во всех сегментах недвижимости, а так же ростом экономики Украины в целом.