Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса Украины

На сегодняшний день в Украине сфера гостиничного бизнеса испытывает рост инвестиционных предложений как со стороны иностранных, так и отечественных инвесторов. Гостиничный бизнес в Украине  находится на этапе своего формирования, однако анализ индустрии показывает, что в последние годы эта сфера развивается стабильно и динамично и имеет огромный потенциал и перспективы, хотя и является наиболее неразвитым сегментом коммерческой недвижимости и  занимает одно из последних мест в списке европейских стран по количеству отелей. На сегодняшний день зарегистрировано 1300 гостиниц, 3200 рекреационных комплексов и более 4000 отелей  зарегистрированных на частных предпринимателей

Инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса Украины основана на деловой активности, туристического интереса, географического положения, удобства транспортных развязок, инвестиционного потенциала Украины.

Стимулирующим фактором развития гостиничного бизнеса в Украине, является стабильный рост туристического потока. За  2007 год Украину  посетили 23 122157 миллиона иностранных граждан, что почти на 4 миллиона больше в сравнении с предыдущим годом.

Въезд иностранных граждан в Украину по целям поездки

  2006 2007
Служебная, деловая, дипломатическая 1 011230 908 964
Туризм 1 210156 1 444962
Частная 16 552159 20 563044
Обучение 45 262 49 481
Трудоустройство 4 623 7 814
Иммиграция (постоянное место жительства) 15 778 24 032
Культурный и спортивный обмен, религиозная, другая 96 567 123 860

© Государственный комитет статистики Украины, 2008

Вместе с тем приоритетным показателем инвестиционной привлекательности в Украине остается внутренний туризм. За 9 месяцев показатель роста составил 74%, тогда как за аналогичный период 2006 года – 47%,и продолжает расти: только лишь в Киеве рост внутреннего туризма до 2010 года может увеличиться в 6 раз .

Нельзя не отметить увеличение объема иностранного частного и делового туризма, рост бизнес-активности  внутри страны, увеличение количества деловых переговоров и их уровня организации.

Уникальные естественные и климатические ресурсы, историко-культурное наследство, являются очевидными факторами для роста инвестиционной привлекательности нашей станы. Целебные климатические условия побережья Черного и Азовского морей, Крыма, Карпат, средней полосы страны широко используются как основной лечебный и оздоровительный фактор практически на всех курортах.

Коэффициент заполняемости гостиниц, пансионатов и здравниц в июне—августе составляет в среднем по Крыму 95—97%, Карпат 40-60%.

Уникальные исторические памятники и объекты природы, которыми так богаты все регионы страны, всегда привлекали сотни тысяч любознательных путешественников со всего мира. Наиболее популярными регионами для развития этой отрасли оставались столица, Черноморское и Азовское побережье и Карпаты. Во второй половине 90-х  существующие гостиницы не смогли предложить своим клиентам качественно новый уровень услуг, правда, и цены оказались тоже на другом уровне, причем настолько высоком, что даже состоятельные отдыхающие предпочитали зачастую отправиться на отдых на зарубежные курорты.

Более двух с половиной тысяч километров морского побережья Украины предлагают сегодня инвесторам самые разнообразные возможности от строительства фешенебельных дорогих гостиниц и туристических комплексов с бассейнами, полями для гольфов и другими первоклассными аттракционами до скромных сезонных кемпингов, рассчитанных на массового клиента. Ориентируясь на состоятельных туристов нужно быть готовым вступить в конкуренцию с туристической индустрией других стран Черноморского и Средиземноморского бассейнов и предложить либо качественно новые услуги, либо существенно более низкие цены. К тому же нужно иметь в виду, что украинское побережье это все-таки зона сезонного отдыха, а такие объективные факторы как загрязнение моря и чернобыльский фантом будут еще долго оставаться на стороне конкурентов.

Более прибыльными для инвесторов в этой зоне могут оказаться проекты, рассчитанные на массового клиента с невысоким уровнем дохода, причем не только с Украины. Возрождение и расцвет туристического бизнеса на украинском морском побережье может обеспечить только возвращение к Азовскому и Черному морям основной массы отдыхающих из стран бывшего Советского Союза и привлечение менее состоятельных туристов из дальнего зарубежья путем предоставления качественных базовых услуг по более низким ценам.

В отличие от южной курортной зоны Карпаты привлекают туристов практически круглый год. Наиболее выгодным капиталовложением здесь могут стать инвестиции в строительство не только крупных, но и мелких центров зимнего отдыха с лыжными трассами на многочисленных склонах и небольшими гостинично-ресторанными комплексами. Практика показывает, что в разгар сезона наиболее рентабельно рассчитывать на гостиничные услуги на базе недвижимости местного населения (кстати, это целесообразно и для других курортных зон и не требует больших капиталовложений). В летний сезон в Карпатах неплохую прибыль принесут инвестиции, вложенные в разработку пешеходных, велосипедных, конных маршрутов, а также экстремальных видов отдыха и спорта таких как скалолазание, рафтинг и др.

В последнее время в Украине становится популярным лечебно-оздоровительный туризм. Недорогие но качественные медицинские услуги (зачастую уникальные), минеральные воды и лечебные грязи, соляные пещеры и фитотерапевтические процедуры привлекают все больше пациентов не только из Украины и стран СНГ, но и из высокоразвитых государств с дорогостоящим медицинским обслуживанием. Инвестиции в подобные медицинские центры и организацию таких туров, безусловно, окажутся весьма выгодными.

И наконец, при поиске инвестиций не следует забывать о культурно-исторических связях и интересах тех или иных стран в Украине. Так, например, следует ожидать, что туристические объекты Крыма вызовут наибольший интерес у инвесторов из Великобритании, России и Турции, греческие бизнесмены, безусловно, проявят большой интерес к Одесскому региону, а Канада и Соединенные Штаты – к Западной Украине.

Индустрия гостеприимства в Украине, является одной из самых динамично развивающихся отраслей экономики. За январь - июнь 2008 г. объем услуг, реализованным потребителям предприятиями гостиничной сферы составляет  1315,8 млн. грн., что на 432.9 млн. грн. больше в сравнении с   предыдущим годом .

Украинский рынок гостиничных услуг только вошел в стадию развития, и характеризуется низким уровнем насыщения и высоким спросом. Например, среднегодовая загруженность отелей в Киеве составляет около 58%, а в центральной части города - 75-80%. Низкая конкуренция позволила отельерам завышать цены. Стоимость проживания в отелях Киева и других городах Украины в несколько раз превышает стоимость проживания в Париже,  Варшаве и других городов.(городах).

Rates for:  Sun Aug 10, 2008 to Mon Aug 11, 2008: Radisson SAS Hotel, Kiev (4 star hotel) Radisson SAS Centrum Hotel, Warsaw (5 star hotel) Radisson SAS Hotel Charles de Gaulle Airport, Paris
Standard Guest Room 241,67 EUR 100 EUR 100 EUR
Bed & Breakfast 266,67 EUR 120 EUR 124 EUR
Business Class Room - breakfast included 325 EUR 150 EUR  
Junior Suite - breakfast included 366,67 EUR 165 EUR 250 EUR
One Bedroom Suite - breakfast included 500 EUR 185 EUR  

Источник: © 2008 The Rezidor Hotel Group

Основными факторами роста спроса на услуги гостиниц, являются близость к Евросоюзу и подготовка к «Евро-2012». Принимающие города финальной части чемпионата по футболу УЕФА в 2012 г: Киев, Донецк, Днепропетровск, Львов, Одесса, Харьков – наиболее  динамично развивающиеся в секторе гостиничной недвижимости Украины.

По требованию УЕФА Украина должна обеспечить 5,5 тыс. номеров в 4-5-звёздочных отелях ( при имеющихся на сегодня 1,6 тыс. номеров) и 5,6 тыс. номеров в 2-3-звёздочных отелях ( при имеющихся 3,9 тыс.).

Согласно городской программы подготовки и проведения в Киеве финального чемпионата Европы 2012 по футболу, утвержденной 31.01.2008 г. Решением сессии Киеврады номерной фонд в будет составлять

  • 4856 номеров – в гостиницах категории 5 звезд;
  • 3608 номеров – в гостиницах категории 4 звезд;
  • 7056 номеров – в гостиницах категории 3 звезды.

В целом, до конца 2012 г. в Киеве планируется ввести в эксплуатацию 35 объектов гостиничного хозяйства.

Во Львове за 7 мес. 2008 г. выдано 24 разрешения на строительство отелей, в сравнении  в настоящее время  в городе функционируют 36 отелей.

Согласно требованиям УЕФА, Харькову необходимо иметь 1927 пятизвездочных номеров; 1335 – четырехзвездочных и 175 – трехзвездочных. На сегодняшний день дефицит по номерам высокого класса в целом составляет 2800.

Существует дефицит отелей для проведения этого мероприятия. Комиссия УЕФА, проверявшая в этом году подготовку к ЕВРО, заявила что ни один из украинских городов не готов к размещению большого количества болельщиков на своей территории. Наиболее в решении этой проблемы продвинулась Одесса. Город собирается решать эту проблему путём расселения туристов на комфортабельных лайнерах, которые прибудут к тому времени в одесский порт. Однако, исходя из многолетней практики, инвесторы весьма сомнительно относятся к крупным проектам, связанных с проведением подобных мероприятий. Так при переговорах организаторов ЕВРО-2012 и Сочи-2014 с крупными инвесторами, последние заявили, что проект строительства гостиницы не может окупиться за 2 месяца проведения мероприятия, так как подобные бизнес-планы рассчитываются в среднем в зависимости от звездности до 20 лет.

Отсутствие необходимого количества гостиниц, низкая конкуренция и предложение на рынке  гостеприимства характерны для всей территории Украины.

Свободную нишу гостиничного бизнеса из за недостатка номерного фонда, заняли сервисные апартаменты, агентства недвижимости, частные маклеры и собственники квартир, которые занимаются  посуточной сдачей апартаментов. Объем  сегмента данного  рынка недвижимости оценивается более чем в 30%. Этот вид бизнеса практически находится в тени. Доля сервисных апартаментов, агентств недвижимости, частных маклеров специализирующиеся на посуточной аренде, которые работают на законных основаниях, не превышает 15%. Квартиры с хорошим ремонтом, апартаменты VIP-уровня привлекают клиентов более гибкой ценовой политикой и уровнем комфорта. Арендные ставки для однокомнатных апартаментов в сутки составляют     60-145$, двухкомнатных — до 190$. И только Senator Apartments (заполняемость которого на сегодняшний день составляет 85 %), единственный в Украине комплекс апартаментов, который  отвечает всем мировым стандартам.

Важным фактором инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса является  инвестиционная привлекательность Украины , поэтому с каждым годом в нашу страну приезжает всё больше гостей и соответственно увеличивается спрос на качественные гостиницы. За период с 01.01.2007 по 01.01.2008 зарубежные инвестиции в Украину выросли с 16,3 млрд. долл. США до 22,9 млрд. долл.

Положительно влияет на развитие рынка увеличение международной торговли и вступление Украины в ВТО. Объем экспорта внешней торговли Украины товарами за январь-июнь 2008г. составил 32542,2 млн. дол. США, импорта - 42387,4 млн. дол. США

За 2007 год экспорт товаров к странам ЕС составил 13916,8 млн. долл. и увеличился сравнительно с 2006 г. на 15,1%, импорт – соответственно 22217,9 млн. долл., и 37,2%.

Показателем роста инвестиционной привлекательности является активизация экспансии  к нашей стране со стороны украинских инвесторов и международных гостиничных компаний.

Французский гостиничный оператор Accor планирует в течение пяти лет открыть не менее одной четырехзвездочной гостиницы в Киеве, Днепропетровске, Донецке, Запорожье, Одессе и Харькове.

Крупнейший международный гостиничный оператор Rezidor Hotel Group, открывший в 2005 году в Киеве 4-звездочную гостиницу под брендом Radisson SAS, намерен открыть  в 12 крупных городов Украины, а также в 22 менее крупных города гостиницы  под  своими брендами.

InterContinentals Hotels Group планирует открыть в Киеве до 2010-2012 года четыре гостиницы под брендами InterContinental (пять звезд), Crowne Plaza (четыре звезды), а также две Holiday Inn (три звезды плюс).

Компания Ukrainian Hotels, входящая в состав корпорации «Астрон Украина» заключила договор с американской компанией Wyndham Hotel Group на открытие в Украине сети отелей Ramada. В целом. Планируется реализовать 15 проектов гостиниц под брэндами Ramada Encore, Ramada, Ramada Plaza.

Компания VS Energy, владеющая сетью отелей Premier Hotels, намерена инвестировать в развитие сети в 2008 году $ 200 млн. Средства будут направлены на увеличение номерного фонда и реконструкцию отелей.

Правительство Москвы заинтересовалось проектами строительства пятизвездочных гостиничных комплексов  на Керченском полуострове в Крыму,  стоимость которых составляет $ 1 млрд.

Российская компания "Интурист" также намерена активно развиваться на Украине. Она рассчитывает за год войти в тройку крупнейших операторов республики, завоевав 3-5%

(около $800 млн.) рынка туристических услуг за счет покупки одной из локальных туркомпаний и гостиниц в Киеве и Крыму.

Kempinski Hotels & Resorts, которая ушла из Украины, начала работу над проектом пятизвездочной гостиницы в Ялте на 500 апартаментов, стоимость которого $150–170 млн. Возвращение Kempinski на украинский рынок – является  сигналом о том, что отечественный рынок становится более привлекательным для иностранных инвесторов.

Следует также отметить рекреационные районы нашей страны - это в первую очередь запад и юг Украины, так  в Трускавце в 2005 году уже открылся первый пятизвездочный отель в Западной Украине на 434 номера, входящий в турецкую гостиничную сеть Rixos. Главной проблемой в рекреационной зоне для крупного инвестора может оказаться дефицит земли. В период бурных 90-х годов, многие земли на побережье распределены между частными лицами и найти подходящую землю под крупный инвестиционный проект в той же Затоке сегодня может оказаться невозможно.

Международные гостиничные компании заявили о намерении выйти на украинский рынок еще в 90-х годах, однако причинами нереализованности их проектов стали бюрократия и коррупция. Украина характеризуется отсутствием качественных проектов, топ менеджеров и квалифицированного персонала. Украинские бизнесмены и чиновники не до конца понимают значимость международных стандартов, и значимость международных управляющих компаний и брендов. Из-за не знания специфики рынка и украинского менталитета международные компании стремятся заручиться поддержкой  чиновников или же найти локальных партнеров по бизнесу, которые в последствии старались только  заработать на них. Бизнес по оказанию услуг размещения имеет специфику, отличающую его от других проектов, предполагающих использование объекта недвижимости в качестве основы будущей деловой активности. Эти различия проявляются как на стадии строительства (выбор площадки, проектирование), так и на стадии эксплуатации объекта (управление обслуживанием, стратегия продаж и т.п.). В этом контексте разработка инвестиционного проекта и его успешность, связанного с развитием нового гостиничного объекта или реконструкцией действующего, предполагает участие в этом процессе профессиональных специалистов.

Повышению инвестиционной привлекательности рынка будет способствовать принятие в ближайшее время Верховной Рады Украины законопроекта, направленного на поддержку развития инвестиций в гостиничный бизнес. В законопроекте предлагается уменьшить отчисление НДС с существующих 20% до 10%, отсрочка платежа на прибыль, уменьшение налога на землю на время строительства гостиниц.

Нельзя не отметить, что 26 декабря 2007 года вступил в действие Закон Украины № 877-V “ Об основных положениях государственного контроля в сфере хозяйственной деятельности”, который призван  навести порядок в сфере осуществления государственного контроля и значительно повысить качество предоставления гостиничных услуг.

Огромным плюсом при инвестировании в строительство отелей является независимость развития гостиничного бизнеса от политических и экономических кризисов. Владельцы гостиниц никаким образом не ощущают на себе последствий падений индексов на бирже и колебания курсов валют. Некоторые европейские компании, специализирующихся на недвижимости, заявляют, что инвестируют 15-25% своих средств в гостиничный бизнес, в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля, как страховку от экономических неожиданностей.

По законам рыночной экономики непокрытый спрос не может существовать продолжительное время. Поэтому в будущем можно смело ожидать притока как внутренних, так и внешних инвестиций в гостиничный бизнес Украины. Даже, несмотря на такие проблемы, как коррумпированность наших чиновников и сравнительно долгий срок окупаемости проектов, инвесторы будут всё больше занимать этот сегмент рынка. Хорошими потенциальными регионами для инвестиций можно назвать Киев, как столицу, Крым, Львов и Одессу, как центры рекреации, и Харьков, Донецк, Днепропетровск, как крупные промышленные центры, тем более что почти все названные регионы фигурируют в заявке Украины как хозяева будущего ЕВРО. Гостиничный бизнес – отличный вариант для вложения денег, который без крайнего риска будет приносить доход на протяжении многих лет.

Учитывая экономический потенциал, географическое расположение и климатические условия, Украина имеет большие шансы стать одним из крупных туристических центров Европы.