Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Коммерческая недвижимость: проблемы и перспективы развития

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Украины считается одной из наиболее привлекательных инвестиционных сфер. Практически все сегменты рынка находятся в стадии роста. В настоящее время рынок недвижимости и коммерческой в частности, трансформируется, укрупняется и начинает работать по общепринятым в мировой практике правилам, методам и подходам. Инвесторы переходят от мелких строительных проектов к крупным, когда объемы предполагаемых инвестиций уже составляют не тысячи, а десятки миллионов долларов, а сроки проекта увеличиваются от нескольких месяцев до несколько лет. В то же время рынки коммерческой недвижимости в центрально-европейских государствах (например, в Венгрии, Чехии, Словении, Польше) уже вошли в стадию насыщения, и, соответственно, демонстрируют значительно меньшую доходность, чем украинский рынок, позволяющий рассчитывать на большую доходность. Основными инвесторами все еще являются украинские компании. На втором месте по объемам инвестиций стоят российские компании, а на третьем иностранные инвесторы.

Украинский рынок является достаточно перспективным для иностранных инвесторов, что объясняется рядом причин. Во-первых, в среднем, доход на инвестиции в коммерческую недвижимость составляет не менее 15% годовых, а это значительно превышает показатель в странах-членах Европейского Союза и способствует привлечению на украинский рынок иностранных инвесторов. Но если говорить о рынке коммерческой недвижимости Европейского Союза, в отличие от Украины, там присутствует стабильность. Во-вторых, высокий показатель экономического роста, который по данным Государственного комитета статистики  Украины в 2004 году  достиг 9,4%, также дает основания для позитивных прогнозов. И, наконец, расширение Европейского Союза и непосредственная близость территории Украины к его восточной границе, несомненно, повышает интерес инвесторов и строительных компаний к созданию коммерческих, логистических и дистрибьюторских центров на территории Украины.

Привлекательность сегментов рынка коммерческой недвижимости для инвестирования можно рассматривать по двум направлениям: это краткосрочное инвестирование и долгосрочные инвестиции. Безусловно, в краткосрочных проектах инвестирования лидирует офисная недвижимость. Однако вложения в торговую недвижимость являются наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этом секторе рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе торговой недвижимости составляет не менее15–17% при инвестициях в «готовый продукт» и не менее 20–25% при проекте «застройки с нуля».

Каждый из секторов коммерческой недвижимости развивается по своим правилам и законам. В сфере офисной недвижимости многие специалисты  на протяжении нескольких лет говорят о насыщении рынка. В действительности же этого не происходит по причине переоценки строительными компаниями своей возможности доводить проекты вовремя до завершения. Все больше национальных компаний становятся арендаторами, и сейчас соотношение иностранных арендаторов по сравнению с украинскими составляет 60% на 40% по качественной офисной площади.

Что же касается торговой недвижимости, то на украинском рынке на сегодняшний день преобладают иностранные операторы. В Украине недостаточно отечественных компаний, способных катализировать интенсивное развитие рынка торговой недвижимости. А потенциал этого сегмента коммерческой недвижимости определяется способностью арендаторов развивать собственную сеть. Поэтому мощные количественные и качественные изменения всего рынка происходят именно с приходом крупных европейских сетей ZARA, KarstadtQuelle AG, C&A, Auchane, H&M, Dressman, Tatti.

Арендные ставки в течение 2005 одна увеличились в среднем по Украине на 15%. Однако застройщики уже обратили внимание, что доходность инвестирования в торговую недвижимость сегодня значительно ниже, чем была еще пять лет назад. И, хотя до насыщения рынка торговых помещений в Украине еще далеко, строительные компании и инвесторы всерьез задумались о качестве проектов. На основе анализа реализованных проектов, снижение доходности было вызвано слишком высоким спросом, который породил слишком высокие цены и арендные ставки на фоне повышения требований к торговой недвижимости. Сегодня арендаторы хотят видеть не просто строение, объект, а концепцию развития проекта с улучшенной инфраструктурой с грамотным управлением, позволяющее каждому из арендаторoв максимально комфортно работать.

Развитие рынка коммерческой недвижимости имеет региональный характер. По регионам в четверку лидеров с потенциально высокой инвестиционной привлекательностью на сегодня входят Харьковская, Донецкая, Днепропетровская и Одесская области, где наиболее активно развивающимся сегментом является рынок торговых помещений. Днепропетровск по количеству проектов в сфере коммерческой недвижимости и по темпам реализации этих проектов скоро, вполне возможно, опередит Киев ( в Днепропетровске активно застраивается не только центральная часть города). Харьков пока можно назвать относительно пустующим плацдармом. В Донецке торговой недвижимости катастрофически не хватает, дефицит торговой недвижимости в регионе является основным двигателем повышения арендной платы.

Одним из сдерживающих факторов развития инвестиционных проектов в рамках строительства недвижимости является то, что большинство участников рынка недвижимости пренебрегают в использовании существующего механизма финансирования инвестиционных проектов, который учитывает всех участников проекта и этапы реализации проекта.

До недавнего времени существовала обратная последовательность в реализации проектов коммерческой недвижимости. Первым этапом начиналось строительство объекта инвестирования, а только потом производился поиск инвестора. Поэтому и схема движения средств была упрощенной и инвестор в этой схеме являлся одновременно конечным потребителем, а также генподрядчиком. Или наоборот - потребитель и являлся инвестором. В рамках этой схемы риэлтор брал на себя следующие функции:

  • консультации застройщика на стадии разработки концепции создания объекта;
  • участие в формировании ценовой политики;
  • полностью брал на себя процесс реализации, заменяя застройщику отдел продажи, маркетинга и рекламы;
  • вел дублирующий архив отчетной документации;
  • обеспечивал процесс перехода прав собственности на объект к инвестору - покупателю
  • и другие несоответствующие риэлтору функции

Таким образом, существовало много рисков, которые невозможно было предусмотреть и исключить, не говоря о том, что отсутствовал механизм  страхования.

Несмотря на то, что 1 января 2004 года вступил в силу Закон Украины «О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», мало кто из участников рынка недвижимости использует данные механизмы. Закон предусматривает существование двух видов Фондов: Фонда Финансирования Строительства и Фонда Операций с Недвижимостью. Управляющий может создавать несколько Фондов. Фонды создаются по собственной инициативе Управляющего.

Согласно закона, привлекать средства и управлять ими могут исключительно определенные в Законе фонды, создаваемые как неюридические лица (далее - Фонды), а основателями и управляющими Фондов выступают юридические лица (далее - Управляющие), внесенные в Государственный реестр финансовых учреждений и имеющие соответствующую лицензию. Т.е. между традиционными субъектами – застройщиками и инвесторами - появляется финансовый посредник в виде Фонда. При этом Фонд, на основании права доверительной собственности, является управляющим процесса строительства (в договорных рамках) и получает право распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом, переданным ему в управление.

На законодательном уровне в Украине также определены вопросы совместного инвестирования. Основным нормативным документом является Закон Украины “Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)”. Государственное регулирование деятельности институтов совместного инвестирования (ИСИ) и контроль над их функционированием осуществляется в Украине Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (далее - Комиссия). Базовые принципы и понятийный аппарат, на котором строится украинское законодательство по ИСИ и совместному инвестированию, - такие же, как в Западной Европе, США и России, но с определенным учетом национальных особенностей и опыта работы «ваучерных» инвестиционных фондов, действовавших в Украине в период массовой приватизации.

Не смотря на утвержденные законодательные механизмы финансирования инвестиционных проектов, не все инвесторы понимают его выгоды, и в основном стараются работать на «сверхприбыль», не выдерживая элементарных норм реализации проектов: отсутствие качественного бизнес-плана, маркетинговых исследований, технико-экономического обоснования реализации проектов. На данном этапе для инвесторов важна работа с консалтинговыми компаниями, функции которых, по сути сводятся и заключаются в предоставлении информационно-документальной базы в формате, удовлетворяющем критериям, и сопровождении проектов.

Тем не мене, не смотря на несоблюдение необходимых требований к проектам, в активе реализованных инвестиционных проектов, есть немало удачных проектов с привлечением зарубежных инвесторов. Первые из них были реализованы в столице. «Пионером» на рынке коммерческой недвижимости в г. Киеве стала австрийская инвестиционная компания Maculan, которая выступила в роли инвестора и застройщика объекта, известного сегодня как «Международный офисно-гостинничный центр» (1994 год). Проект оказался достаточно успешным, а его помещения были сданы в аренду дипломатическим и коммерческим представительствам.

В 2000-2003 гг. был построен бизнес центр класса «А» «Podil Plaza», инвестором и застройщиком которого стала турецкая компания Demir Eurasian Investments Ltd. Компания DTZ была назначена эксклюзивным агентом по сдаче в аренду помещений этого бизнес центра.

Крупные западные инвестиции в отечественную коммерческую недвижимость на протяжении последних лет поступили и со стороны компании МETRO Cashs Carry, которая построила в Украине шесть центров оптовой торговли.

В чем же на данном этапе инвестирование в недвижимость привлекательнее остальных инвестиционных проектов? Главной отличительной чертой инвестиций в недвижимость является именно высокая ликвидность, и естественно, что многие инвесторы обращают свое внимание на нее при разработке стратегических инвестиционных планов. Это наиболее защищенный вид инвестиций. В отличие, например, от рынка ценных бумаг, где малейшие изменения как во внутренней, так и во внешней экономике и курсе руководства страны в результате каких-либо административных решений могут кардинально менять ситуацию. Любой инвестор хочет иметь прогнозируемый результат, стабильность и определенные гарантии. Рынок недвижимости как раз и дает такую четкую прогнозируемость и стабильность. Хотя сама по себе недвижимость, в отличие от многих мировых индикаторов, например, золота или платины, не выступает исключительным эквивалентом, она имеет реальную себестоимость и функциональное применение. Эти факторы и делают ее зависимой от экономического состояния конкретной страны, от спроса. Следовательно, здесь нужно особенно тщательно анализировать время, когда совершается инвестиция, и актуальную точку ценовой динамики. А также проводить тщательное бизнес планирование, основанное на результатах маркетинговых исследований, которые могут провести консалтинговые компании, работающие в направлении реализации и развития инвестиционных проектов.

На основе проведенного анализа, получены данные о том, что доходность коммерческой недвижимости в Украине может достигать 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости с учетом входа и выхода из бизнеса.

Относительной стабилизации – достижения баланса спроса и предложения – можно ожидать не ранее 2008 г. Сейчас основное внимание иностранные инвесторы уделяют торговой недвижимости. Основные причины такой ориентации, на наш взгляд, следующие: - спрос в Украине на современную торговую недвижимость существенно превышает предложение; - мощным иностранным корпорациям, создавшим торговые центры и сети по всему миру, гораздо проще создавать у нас супермаркеты, чем отечественным бизнесменам. Наиболее наглядно эту выгоду можно прочувствовать, сравнивая эффективность финансовых вложений в разных странах. Вот сравнительная таблица сроков окупаемости проектов коммерческой недвижимости в Украине и в Европе:

Вид недвижимости Срок окупаемости в Украине Срок окупаемости в Европе
Торговая  3-5 лет  10-15 лет 
Офисная  5-8 лет  12-15 лет 
Гостиничная  7-12 лет  14-16 лет 

Таким образом, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости Украины имеет значительный потенциал роста, неудовлетворенный спрос во всех секторах и классах коммерческой недвижимости и низкую конкуренцию на рынке. Вместе с намерением Украины идти путем евроинтеграции, экономическая среда в нашей стране будет динамично развиваться. В заключении, с учетом проведенного анализа, можно смело сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости в долгосрочном плане будет продолжать расти и активно развиваться, учитывая то, что показатели обеспеченности коммерческой недвижимостью будут «подтягиваться» к показателям центрально- и восточноевропейских стран. Такая потенциальная инвестиционная активность на украинском рынке недвижимости создаст дополнительные возможности и благоприятные условия для инвесторов.