Офисная недвижимость Украины: тенденции и перспективы

Офисная недвижимость наряду с торговой является наиболее динамично развивающимся сегментом на рынке коммерческой недвижимости Украины. Рост деловой активности отечественных предпринимателей и приход в Украину иностранных инвесторов вызвали потребность в качественных офисных помещениях, предложения которых сегодня явно недостаточно. Такой дисбаланс привел к высоким арендным ставкам, большой доходности инвестиций в «офисные» проекты и объяснимому стремлению девелоперов заработать на такой ситуации, предлагая рынку новые объекты.

Сегодня точками наиболее активного развития рынка офисной недвижимости являются наиболее крупные города Украины и в первую очередь Киев. Это не в последнюю очередь связано с высокой концентрацией деловой активности в региональных центрах и особенно  в столице. Точное определение количества существующих офисных объектов является  проблематичным в силу множества причин: вольного трактования существующих классификаторов офисных зданий, существования mixed-use проектов, наличием офисных зданий, занятых одним арендатором-собственником и т.д. В целом в Украине количество офисных центров по разным данным оценивается в 120 -180 объектов, при этом оценка количества столичных офисных центров находится в диапазоне от 60 до 100 объектов. Площадь киевских классифицированных объектов оценивается в 600 – 750 тыс.кв.м. Площадь офисных объектов Киева, которых можно отнести к непрофессиональным или не поддающимся классификации, не поддается точному подсчету и по разным оценкам составляет от миллиона до нескольких миллион квадратных метров.

В сегменте профессиональной офисной недвижимости Киева наибольший удельный вес (более половины) приходится на офисные здания класса В. Объекты класса А занимают около 15% рынка и около трети приходится на здания класса С. При этом важно отметить, что новое предложение, выходящее на рынок, представлено в основном объектами класса А, В и В+. Объекты класса С появляются на рынке преимущественно путем реконструкции старых административных зданий. Создание новых объектов такого класса является малопривлекательным для инвесторов, в основном по причине риска снижения их заполняемости по мере насыщения рынка.

Помимо столичного рынка развиваются региональные рынки офисной недвижимости. Так, рынок офисной недвижимости Донецка сложно назвать насыщенным с точки зрения наличия большого количества профессиональных объектов. Однако развивается он очень динамично. В целом в городе функционирует около 12–15 офисных центров, которые условно можно отнести к классу В/В+ и большая часть из которых расположена в центре Донецка. Существующие профессиональные объекты имеют в основном небольшую площадь. При этом отдельные проектируемые и создающиеся объекты имеют более значительную площадь. Большая их часть снова таки располагается в центральном Ворошиловском районе города.

Рынок офисной недвижимости Днепропетровска является одним из наиболее развитых по сравнению с другими городами Украины. Появление первых относительно профессиональных объектов на рынке Днепропетровска датируется еще 90-ми годами прошлого столетия. Первые объекты не отличались большой площадью и легко поглощались рынком. Основными игроками на рынке были и пока остаются местные девелоперы. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, девелоперы и инвесторы увеличивают площади реализующихся проектов. К тому же нужно отметить, что рынок недвижимости Днепропетровска кроме прочего отличается и новаторскими взглядами в архитектуре, что позволяет выводить на рынок довольно интересные с архитектурной точки зрения объекты. В Днепропетровске реализуется ряд крупных проектов, в частности бизнес-центр CIVILIZATION (девелопер – компания «Консоль»), многофункциональный комплекс «Славия» (группа «Ратибор»). Ряд еще более крупных объектов находится на стадии проектирования и разработки концепции.

Рынок офисной недвижимости Харькова до недавнего времени был в основном представлен перепрофилированными помещениями институтов, гостиниц и т.п. Начиная с 2005 года, на рынок начали активно выходить новые объекты (в основном класса В), правда площадь большинства их них была невелика. Сегодня на стадии реализации находится ряд более масштабных проектов, например, БЦ «Ковчег», ОТЦ PLATINUM PLAZA. Основными игроками рынка являются местные компании, в частности «концерн АВЭК и Ко», «Макрокап девелопмент Украина» и др.

Инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости как, впрочем, и других сегментов коммерческой недвижимости, для инвесторов базируется на высоком спросе на профессиональные помещения на фоне недостаточного предложения вызванного как низким объемом существующего рынка профессиональных объектов, так и постоянными задержками с вводом новых объектов в эксплуатацию.

При этом спрос на офисные помещения в профессиональных объектах генерируется в основном за счет средних и крупных отечественных компаний, которые увеличивают масштабы деятельности и расширяют свои штаты, а также иностранных компаний, работающих в Украине.

В отношении Киева можно отметить, что высоким спросом пользуются офисы, расположенные в центральном деловом районе и на Подоле. Однако, учитывая транспортные проблемы столицы, все больше внимания арендаторы уделяют офисным помещениям в районах прилегающих к центру, в том числе расположенным даже на левом берегу Киева.

 Учитывая дефицит подходящих помещений, арендаторы формируют спрос на помещения разных классов. При этом общей тенденцией является повышение требований арендаторов к офисным помещениям и стремление арендовать помещения более высокого класса. К тому же увеличивается средний размер арендуемых офисов.

2007 год был довольно плодотворным для столичного рынка офисной недвижимости в отличие от рынка торговой недвижимости. И хотя новое предложение не смогло в полной мере ликвидировать дисбаланс спроса и предложения, тем не менее, прошедший год можно считать шагом на пути к решению этой задачи. В 2007 году в Киеве на рынок было выведено более 10 новых объектов суммарной площадью более 150 тыс.кв.м. Среди отдельных офисных объектов необходимо упомянуть о выводе на рынок второй очереди БЦ «Леонардо (ул. Богдана Хмельницкого, 17/52); БЦ «Парус» (ул. Мечникова, 2), БЦ «Айсберг» (ул. Жилянская, 73-79). Среди меньших по площади объектов стоит упомянуть о БЦ «Горизонт Парк» (ул. Владимирская, 101), БЦ «Карат» (ул. Жилянская, 110), БЦ «Реноме» (ул. Димитрова, 5) и др. При этом сложившаяся рыночная ситуация позволяет новым и действующим объектам быть вполне успешными, поскольку большая часть договоров на условиях очень высоких ставок аренды подписывается еще до сдачи объектов  в эксплуатацию.

Однако существующий на столичном рынке дисбаланс спроса и предложения на профессиональные объекты настолько велик,  что даже вывод на рынок рекордного по объемам для прошлых лет предложения не спровоцировал снижения арендных ставок. Даже наоборот: арендные ставки в течение 2007 года существенно подросли (в среднем на 30-35%). При этом при формировании показателей стоимости аренды и продажи офисной недвижимости ключевыми факторами остаются классность здания, удобство и престижность месторасположения объекта, удобство транспортной доступности офисного центра.

Стоимость аренды в отдельных столичных  бизнес-центрах класса А сегодня может достигать 100 дол. США за кв.м. в месяц, для офисов класса В арендные ставки находятся на уровне 35-50 дол. США за кв.м. в месяц, ставки для офисных помещений в объектах класса С находятся в диапазоне 25-35 дол. США за кв.м.

Дефицит качественных офисных объектов даже при высоком уровне арендных ставок привел к высоким показателям заполняемости объектов и соответственно низким показателям вакантности. Текущие показатели уровня заполняемости офисных центров находится в диапазоне 94-100%, при этом для большинства офисных центров класса А и В показатель вакантности площадей составляет не более 1-2% .Также можно отметить такую особенность рынка как доминирование сделок по аренде офисных помещений над сделками по покупке. Сегодня подавляющее большинство офисных помещений арендуется, а не покупается. И связано это не только с высокой стоимостью помещений, но и с недостаточностью соответствующего предложения на рынке.

Стоит также упомянуть о некоторых тенденциях, которые сформировались на рынке офисной недвижимости во многих крупных городах, для которых актуальным является дефицит подходящих для развития офисных проектов, например для Одессы и Киева. Характерной чертой является смещение месторасположения офисных центров в более отдаленные от центра районы с акцентом на факторе удобства транспортной доступности. При этом для центральных частей городов все более острой становится транспортная проблема. Для Одессы назрела необходимость организации проекта «Деловой Центр» и выноса за пределы центра и  строительства делового микрорайона. Оптимальным решением может быть mixed-use с удобной транспортной развязкой.

Весьма очевидной становится тенденция увеличения масштабности проектов, в частности этажности объектов. Дефицит участков побуждает девелоперов все более устремлять объекты ввысь, повышая их этажность.Сформировавшейся тенденцией, которая впрочем характерна не только для офисного рынка, является развитие mixed-use проектов, в которых офисные помещения являются одной из составляющих.

Приятной и похвальной тенденцией является повышение качества новых проектов, что связано с возросшими требованиями арендаторов, ростом профессионализма самих девелоперов и инвесторов, а также ожидаемого ними повышения конкуренции в будущем. Безусловно, многие новые офисные проекты не лишены недостатков, в первую очередь связанных с недостаточностью паркомест, не всегда продуманными решениями относительно инженерных систем зданий, однако тенденция роста качества новых объектов «на лицо». Можно и в дальнейшем прогнозировать увеличение доли высококлассных помещений (класс «А» и «В+») в объеме нового предложения, выводимого на рынок.

Ситуация дисбаланса спроса и предложения на рынке, а также дефицит подходящих земельных участков сформировали тенденцию стремления девелоперов к активному освоению промышленных зон и территорий промышленных предприятий, которые часто располагаются в центральных районах города. Также все активнее девелоперы стремятся развивать проекты бизнес-парков, расположенных вне центра города. В частности можно упомянуть о проектах компаний Алакор и Seven Hills на киевском рынке.

Отметим, что среди факторов, сдерживающих более динамичное развитие рынка офисной недвижимости и, как следствие, препятствующих ликвидации дисбаланса спроса и предложения, можно упомянуть о сложной процедуре получения земельных участков для застройки, о запутанной процедуре согласования проектов строительства, нехватке подходящих участков для развития офисных проектов в наиболее востребованных для этого местах, и др. Относительно Киева можно упомянуть о проблеме отсутствия нормативной базы для строительства зданий свыше 25 этажей и, как следствие, необходимости прохождения более длительной процедуры разработки и согласования проектной документации.

В дальнейшем можно прогнозировать продолжение активного развития рынка офисной недвижимости. Так, на сегодня в Киеве на разных стадиях реализации находятся более 40 офисных проектов, реализации которых в ближайшие годы должна обеспечить ежегодное поступление на рынок не менее 200  тыс.кв.м. офисных помещений.  В частности на данный момент идет работа над вторыми очередями бизнес-центров «Ильинский», «Форум Парк Плаза». Ведутся работы по строительству нескольких многофункциональных комплексов («Миракс-Плаэа», «Эспланада», «Дарницкий» и др.). Все громче звучат заявления о реализации масштабных проектов по освоению столичных промзон и созданию бизнес-сити, в частности на Рыбальском полуострове и районе Нижней Телички. При этом также можно отметить, что в рамках тенденции роста масштабности проектов в Киеве разрабатываются проекты высотностью в 50-60 этажей.

Количество строящихся бизнес-центров в регионах составляет не менее 65 объектов. При этом при насыщении рынка профессиональными объектами объективными выглядят ожидания по снижению арендных ставок и росту показателей вакантности площадей. Наибольшими могут оказаться затруднения у объектов класса С и тех, которые вообще не поддаются классификации. Сегодня они заполнены из-за недостатка профессиональных помещений, однако их недостатки (проблемы с парковкой, инженерным оснащением и т.д.) повлияют на их заполняемость в случае баланса спроса и предложения на рынке.

При этом необходимо отметить, что для насыщения рынка потребуется минимум 3-5 лет при условии поступления на рынок значительных объемов новых площадей. Поэтому пока у отечественных и иностранных девелоперов и инвесторов существует время для получения значительных прибылей от реализации проектов на рынке офисной недвижимости.