Прогнозы развития рынка жилищного строительства

Каковы же перспективы дальнейшего развития отрасли жилищного строительства? Практически никто не оспаривает то, что произойдет сокращение количества игроков на рынке, которое, кстати, стремительно идет сейчас. При этом под риском банкротства находятся как небольшие компании, которые реализовывали 1-2 проекта, так и большие игроки, которые на определенном этапе увлеклись масштабными проектами, «наделали долгов» и сейчас не имеют источников финансирования своей деятельности. Заинтересованность в рынке, особенно в жилом сегменте, потеряет много иностранных инвесторов и девелоперов. Высокий уровень непрозрачности разрешительных процедур, коррупции, значительный уровень риска ранее компенсировались высокой прибылью от ведения деятельности. В условиях падения цен и спроса, украинский рынок уже не будет таким привлекательным, как ранее.

Среди проектов жилой недвижимости в лучшем состоянии окажутся проекты, которые находятся на завершающей стадии. Застройщики будут стараться в первую очередь довести эти проекты до логического конца. Значительно больший потенциал для завершения будут иметь начатые проекты при участии иностранных инвесторов и крупных отечественных промышленно-финансовых групп. В лучшем состоянии также окажутся проекты, которые находятся в центре городов-миллиоников и соответственно имеют больший резерв изменения цены для повышения заинтересованности покупателей. В худшем положении окажутся масштабные проекты, источники дальнейшего финансирования которых являются неопределенными. Также наиболее пострадают проекты эконом-сегмента на окраинах городов, которые не имеют значительного резерва для понижения цены. Тоже самое касается проектов в большинстве небольших городов, за исключением курортных регионов.

Важным для прогнозирования дальнейшего состояния рынка является понимание источников притока средств в жилищное строительство. Собственные источники застройщиков являются ограниченными, к тому же в текущих условиях единицы будут их расходовать в полном объеме. В коротко и среднесрочной перспективе можно говорить о чрезвычайно низкой вероятности возобновления ипотечного кредитования, а также кредитования непосредственно застройщиков. Значительно более вероятной является реструктуризация старых долгов. Таким образом, источником притока средств могут быть текущие доходы граждан и имеющиеся сбережения. Очевидно, что покупка недвижимости из текущих доходов доступна очень ограниченному кругу лиц. Поэтому многое будет зависеть от того, как население будет тратить имеющиеся сбережения. Сейчас сохраняют свое влияние факторы недостаточной обеспеченности населения жильем и низкого качества жилищного фонда, которые формируют значительный отложенный спрос, который однако несколько уменьшился из-за некоторого оттока приезжих из больших городов. Денег у населения на руках достаточно, для того чтобы оживить рынок жилой недвижимости, однако через неуверенность в экономическом будущем оно не торопится их тратить. К тому же текущий уровень цен не способствует большому количеству соглашений. Поэтому можно прогнозировать дальнейшее понижение цен. Некоторое время на рынке будет наблюдаться ситуация, когда будут встречаться варианты квартир с похожими характеристиками, но с очень разными ценами, что будет главным образом определятся остротой потребности продавцов в средствах. Понижение цен можно прогнозировать до уровней, когда спрос на недвижимость может быть финансово подкреплен без привлечения ипотеки. Ориентиром могут быть цены на недвижимость, которые были на рынке до активного распространения ипотечного кредитования в Украине.

В среднесрочной перспективе маловероятным также является приток спекулятивного капитала в сегмент жилой недвижимости, то есть покупка недвижимости не с целью проживания. Покупка недвижимости в качестве вложения средств будет происходить небольшой частью людей, которые имеют свободные средства даже в условиях кризиса и необходимость их инвестировать. Однако эти соглашения не будут иметь серьезного влияния на весь рынок.

Источником притока средств на рынок жилищного строительства могут стать «государственные деньги». Понимая негативное влияние остановки отрасли строительства, государство, не без влияния строительного лобби, старается оживить строительный сектор. Это стремление подкрепляется определенным количеством нормативно-правовых актов. Однако даже в начале второго квартала 2009 года (в самый разгар кризиса в строительстве) нет четкого понимания сроков, механизмов, объемов, источников поступления таких средств. Кроме этого даже в случае поступления на рынок заявленных объемов поддержки, они не смогут кардинально повлиять на отрасль.

В целом реализация указанных прогнозов относительно притока средств на рынок жилой недвижимости, непосредственно в сегменте жилой недвижимости, которая находится на стадии строительства, будет в значительной мере зависеть от фактора доверия к застройщикам. Сейчас на рынке нет ситуации ажиотажного спроса, нехватки предложения жилой недвижимости, поэтому у покупателей есть время и возможности для лучшего выбора. В этой ситуации значительное преимущество будет у застройщиков, которые на фоне катастрофического падения доверия к рынку строительства, смогут выделяться среди других игроков. Конечно, речь идет о тех застройщиках, у которых есть позитивная предыдущая историю и которые будут продолжать строительство объектов, возможно снизив темпы. Потому что сейчас уже имеются примеры, когда застройщики отдают преимущество сохранению имеющихся средств, прикрываясь мировым кризисом и апеллируя к государству в получении помощи, при этом имея возможность вести дальнейшее строительство.

Таким образом, кризис в жилищном строительстве приведет к очищению рынка от слабых или недобросовестных игроков, понижению цен, уменьшению объемов строительства. Выход из кризиса будет зависеть от восстановления доверия покупателей к застройщикам, которое в целом маловероятно в среднесрочном перспективе. Немного оживить отрасль могут государственные средства, параметры поступления которых в отрасль сегодня сложно прогнозируемы.