Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Развитие рынка логистической недвижимости Украины

На рынке складской недвижимости Украины в 2011 году не наблюдается значительных изменений. Тенденции, которые были заложены в 2009-2011 годах, в общих чертах сохранятся и будут наблюдаться и к концу 2012. Основными из них являются:

  • После бума на рынке профессиональных складов в 2008 г. уже 4-й год подряд наблюдается постепенное снижение нового предложения.
  • Сохранение наибольшего спроса на аренду складских секций площадью не более 5 000 кв. м.;
  • Предложение площадей превышает потребности арендаторов. Но при этом наблюдается постепенное сокращение доли вакантных площадей в складских комплексах. Это происходит в основном в наиболее качественных складах с хорошим месторасположением.
  • Активность арендаторов все еще остается на низком уровне, поэтому арендные ставки продолжат стабилизироваться. В объектах, пользующихся наибольшим спросом, возможно небольшое увеличение минимальной арендной ставки, а максимальная ставка, по всей видимости, останется неизменной. За счет индексации уже подписанных договоров аренды может возрасти запрашиваемая ставка на свободные площади в отдельных складских комплексах, однако колебания среднерыночной ставки вряд ли превысят 1-2%.
  • Основной спрос будут формировать уже представленные на рынке игроки (в первую очередь крупные торговые компании и логистические операторы), которые будут расширять занимаемые площади, переезжать в более качественные объекты и искать более выгодные условия аренды.
  • В крупных региональных центрах возможна активизация местных девелоперов в связи с дефицитом высококачественных складских помещений. Это касается, прежде всего, Донецка и Днепропетровска.
  • Повышение интереса девелоперов к модернизации складов С и D классов.
  • Низкий уровень интереса со стороны девелоперов к покупке целевых площадок

Стоит упомянуть о запуске строительства Большой кольцевой дороги вокруг Киева, которое планируется закончить к 2015-2016 году. Уже сейчас это может послужить дополнительным толчком для развития логистических объектов, приближенных к новой дороге.  

Сектор логистической недвижимости в регионах развиваться фактически перестал. Так, лишь несколько проектов приступили к реализации:

  • в Харькове строится шведской группой LLENTAB новый  логистический комплекс с офисными и складскими помещениями на 5 тыс. кв. м. Новый объект будет в распоряжении операторов рынка уже в этом году.
  • представитель посольства США выразил желание поддержать проект создания логистического центра на базе Криворожского аэропорта (город Кривой Рог),  
  • ООО «АТБ-маркет» (Днепропетровск), владеющее сетью магазинов формата «дискаунтер» в Украине, приступило к строительству двух логистических комплексов в Днепропетровской (41,156 тыс. кв. м)  и Донецкой (34,6 тыс. кв. м) областях, открытие которых планируется в конце 2012 г. – начале 2013 г.
  • ООО «Скандинавия-фиш» – один из крупнейших операторов на украинском рыбном рынке – намерено к концу 2012 г. построить новый логистический комплекс вместительностью 20 тыс. т в Одессе.

Также следует вспомнить о реализации государственной целевой программы создания оптовых рынков сельскохозяйственной продукции (в формате многофункционального логистического комплекса, который объединяет складской, производственный, торговый и офисный форматы), принятой в 2009 г. Оптовые аграрные рынки являются наиболее крупным каналом сбыта продовольствия в Европе. Отечественная программа рассчитана до 2013 г. и предусматривает создание 25 рынков в разных регионах страны, на что из бюджета должно быть выделено порядка 4 млрд грн. Предполагается также привлечение средств частных инвесторов, которым обещан ряд преференций, в частности, ускоренное выделение земельных участков и компенсация процентов по кредитам.

Реализация государственной программы существенно сказалась на снижении интереса международных инвесторов этого сектора. Хотя нельзя сказать, что все ниши охвачены и рынок заполнен. Так, на данный момент в Украине действуют три рынка сети ОРСП (оптовые рынки сельхозпродукции) - «Шувар» во Львове (реализуемый в формате многофункционального логистического комплекса, который объединяет складской, производственный, торговый и офисный форматы), «Хозяин» в Донецке и «Столичный» в Киеве (объект площадью почти 46 тыс. кв.м. располагает несколькими специализированными павильонами, овощехранилищем и площадкой для торговли с автомобилей). Вся продукция и цены на рынках сети ОРСП от производителя.

До конца 2012 г., в поселке Молодежном в Херсонской области заработает первый в Украине производственно-оптовый рынок. Он будет иметь электронную биржу, логистические центры и единственный в стране речной терминал. Проект данного рынка отличается от тех оптовых рынков, которые уже работают в Украине. Кроме продажи продукции, здесь будут заниматься сбором урожая, его хранением, продажей и экспортом. В частности предусмотрено создание современной логистической системы - локальных логистических центров, которые будут исполнять роль региональных торгово-производственных площадок. Общая торговая площадь рынка, вместе с интертерминалом, составит около 260 га.

В 2012 г, кроме Херсона, такие же рынки будут созданы в Одессе, Запорожье, Мариуполе, Харькове и Днепропетровске.

Главным препятствием для девелоперов при развитии новых проектов является достаточно высокий уровень вакантности (примерно 17-20%), который к концу 2012 года может снизиться, несмотря на ввод в эксплуатацию новых площадей, а также стабильность арендных ставок (в среднем 4–7 долл./кв. м.).

Девелопмент новых проектов в таких условиях будет зависеть от наличия потенциальных арендаторов, которые смогут гарантировать стабильный доход. Соответственно, новые проекты будут реализовываться преимущественно в формате «built-to-suit» (строительство по соглашению), так как наличие потенциальных арендаторов дает возможность девелоперам привлечь финансирование в проект и снизить затраты на строительство, а также учесть индивидуальные потребности конкретных клиентов. Такая форма удовлетворения точечного спроса гораздо более эффективна, чем строительства складского проекта для его последующей спекулятивной реализации в аренду. Формат «built-to-suit» получил широкое распространение в Европе, в то время как у нас он только начинает развиваться. Можно ожидать увеличения доли таких проектов в Украине в ближайшие годы.