Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Развитие торговых центров в Украине

Рынок торговой недвижимости по праву можно считать одним из наиболее динамично развивающихся рынков в украинской экономике. Как наиболее перспективное можно выделить направление развития торговых центров различных форматов. Подтверждением этому могут служить данные, предоставленные компанией Colliers International: объем розничного товарооборота предприятий,  которые осуществляют деятельность в розничной торговле, за январь-май 2006г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005г.

По мере развития экономики и роста объемов розничной торговли наблюдается постепенное смещение в структуре общего объема торговых площадей — от рынков к более цивилизованным форматам. Рынок розничной торговли — в лице, как покупателей, так и розничных операторов — выдвигает все более высокие требования к тому месту, где осуществляется процесс покупки. По данным компании GfK-USM, доля супермаркетов и небольших магазинов в расходах на товары повседневного спроса выросла в Украине с 21% в 2000 году до 37% в 2005-м.

Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость. Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами.

Высокий уровень спроса на торговую недвижимость наблюдается во всех без исключения городах страны уже несколько лет. На сегодняшний день предложение торговых площадей, а особенно соответствующих высоким стандартам качества, не способно удовлетворить потребность в них.

Причины дефицита – недостаточное количество качественных торговых площадок, затяжные процедуры землеотвода, а также постоянные переносы сроков сдачи в эксплуатацию торговых центров. Сегодня на тысячу украинцев приходится не более 70 кв. м такой недвижимости, в европейских странах этот показатель в  несколько раз больше. Например, в Польше, когда в 2000-2001 годах рынок торговой недвижимости перешел в стадию насыщения этот показатель составлял 277 кв.м. на тысячу населения.

Наиболее высоким спросом, как и раньше, у арендаторов пользуются торговые центры, расположенные в центре города. Хотя в последнее время наблюдается заинтересованность и в торговых центрах, расположенных в спальных районах или же на окраинах города.

Затрагивая вопрос о распространенных форматах торговых центров, необходимо отметить, что на сегодняшний день в Украине отсутствует классификация торговых центров, поэтому при анализе пользуются западными аналогами. В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размер, целевой рынок, конфигурация помещений, состав арендаторов и др. Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра (микрорайонные, районные, окружные, региональные). Другая классификация основана на определении якорных арендаторов (специализированный торговый центр, фестивальный торговый центр, пауэр-центр, торговый центр моды, торгово-развлекательный центр, торгово-общественный центр и пр.). При подготовке концепций торговых и торгово-развлекательных центров разработчики часто обращаются к общепринятой классификации Urban Land Institute (США). Однако в Украине в настоящий момент торговые центры весьма разнообразны, и отнести их к четким общепризнанным форматам очень сложно, что объясняется молодостью рынка.

Наибольшее распространение в Украине получил формат торгового центра, «якорем» в котором выступает супермаркет, который, кроме низких цен, предлагает покупателю большой ассортимент качественных товаров и возможность приобрести все необходимое в одно время и в одном месте. Якорные арендаторы являются «приманкой» для покупателей. Отличительные характеристики «якорей» – большие размеры занимаемой площади (более 1000 кв. м), длительный срок договора аренды (до 10 лет), а также значительные капиталовложения в торговое оборудование и технологии продаж. Основная функция «якоря» – генерация потоков посетителей (для себя и остальных арендаторов) и их направление в определенные места ТЦ. В соответствии с мировым опытом наиболее эффективным считается размещение якорных арендаторов в местах максимально удаленных от входных групп, к примеру, этажи на которые нужно подниматься или же спускаться

В Украине якорные арендаторы обычно представляют такие товарные группы, как продовольственные товары, строительные материалы, мебель, оргтехника, информационные технологии, бытовая техника, одежда, обувь, товары для детей, косметика, парфюмерия, аксессуары и подарки.

Тенденция роста платежеспособного спроса населения позитивно отразилась и на динамике  развития торговых центров в регионах. Несмотря на то, что региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на четыре года,  в общем, в Украине функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Большинство существующих в регионах торговых центров представляют собой реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно, многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными торговыми центрами.  Однако за последнее время в регионах быстрыми темпами стали появляться действительно профессиональные объекты, как «Европа» и «торговый центр на Среднефонтанской» в Одессе, ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, ТРЦ «Донецк-сити-центр», «Metro»(Львов, Одесса, Киев, Полтава, Днепропетровск, Кривой рог, Харьков, Луганск) и др.

Арендные ставки в региональных торговых центрах не сильно отличаются от киевских, поскольку затраты на строительство торгового центра везде примерно одинаковы и составляют $0,7-1 тыс. на квадратный метр. Средняя ставка в  региональных торговых комплексах — $20-100 за кв.м. в месяц. В последние годы арендные ставки демонстрируют тенденцию к повышению. Рост средних базовых арендных ставок в первом полугодии 2006 года в торговых центрах составил 10% по сравнению с декабрем прошлого года. В местах повышенного спроса на некоторые объекты произошло увеличение цен до 15%. Основной причиной роста явилось по-прежнему ограниченное количество предложений качественных торговых площадей в торговых центрах и на наиболее популярных торговых коридорах. Ставки аренды различаются в зависимости от места расположения торгового центра, профиля компании, размера арендуемой площади.  Максимальные арендные ставки платят операторы подарочно-аксессуарной товарной группы ($60-65 в 2004 - $90-100 в 2005 году),  минимальные арендные ставки установлены для якорных арендаторов развлекательного сектора и супермаркетов($12-13 в 2004 – $20-21 в 2005 году). В результате по уровню максимальных арендных ставок Киев давно уже обогнал другие восточноевропейские столицы - Варшаву, Будапешт и Прагу.

Парадоксально, однако, повышение арендных ставок не приводит к сокращению срока окупаемости проектов недвижимости, наоборот, сегодня наблюдается тенденция их увеличения. Если торговые центры первой волны окупались в течение двух-трех лет, то сегодня эксперты называют срок в пять-восемь лет. Это естественное следствие развития рынка – приходят новые форматы торговых центров, в которых открывают магазины не только отечественные, но и иностранные розничные операторы, в условиях нарастающей конкуренции разработчики проектов по созданию торговых центров обязаны придерживаться более дорогостоящих качественных параметров. В результате объемы инвестиций в создание торговых центров стабильно растут (до $600-800 за кв.м. в 2006 году), направляясь в большей мере на отделку, инфраструктуру и  привлечение операторов развлекательных услуг в качестве «якорных». Развлекательные комплексы в торговых центрах позволяют не только создать условия для отдыха посетителя (что расширяет спектр услуг торгового объекта), но и весьма эффективно генерируют дополнительные потоки покупателей для остальных арендаторов торгового центра. В последнее время наблюдаются тенденции, демонстрирующие, что торговому центру, заботящемуся о своем успехе, сегодня необходимо иметь в своих стенах не только супермаркеты и фаст-фуды, но и бильярдные клубы, кинотеатры, детские комнаты, каток, боулинг-клуб и пр.  Владельцы торговых центров приглашают к себе операторов индустрии развлечений на довольно выгодных условиях. Арендная ставка для них определяется индивидуально и чаще всего устанавливается ниже средней. Льготные условия аренды и рост спроса на услуги компаний, работающих в сфере развлечений, ощутимо стимулируют их развитие. В минувшем году количество таких операторов в качестве «якорей» торговых центров выросло на 30–50%.

Несомненно, украинский рынок становится все более привлекательным для иностранных операторов и об этом свидетельствует то, что два последних года Украина занимает прочные высокие позиции в рейтинге наиболее перспективных для расширения рынков розничной торговли, составляемом консалтинговой компанией A.T. Kearney GRDI (Global Retail Development Index). В 2003 году Украина занимала 11-ю позицию, в 2004-м — 3-ю и в 2005-м — 4-ю. В начале 2006 г. в данном рейтинге Украина удерживала 4-е место, уступая пальму первенства Индии, России и Вьетнаму. В связи с этим заметно активизировалась деятельность иностранных компаний по покупке уже функционирующих торговых центров. Примером тому может служить продажа в октябре 2006 года 93% акций торгово-развлекательного центра «Украина» в Киеве ирландской компании Quinn Group. До того владельцем торгового центра была американская компания NCH Advisors Inc. Также в первом полугодии 2006 года Лондонская инвестиционная компания 1849 PLC  совместно с одной из крупнейших мировых инвестиционных компаний Apollo Real Estate Advisors (США) купили киевский торговый центр «Пирамида», собственником которого являлась иорданская компания Arab Piramids.

Уже в 2007-2008 годах ожидается приход на рынок и активизация известных международных торговых операторов: «IKEA», «Auchan», «Ramstore», «Ava», «OBI», «Bata», «Leroy Merlin», а также активное развитие российских торговых сетей: «Седьмой континент», «Перекресток», «Пятерочка», «Мосмарт», «Веймарт».