Реальности жилой недвижимости

Перед нами стоит вопрос: насколько привлекателен рынок жилой недвижимости Украины для вложения в него своих инвестиций? Если рассматривать нынешнюю ситуацию на рынке жилой недвижимости Украины, с одной стороны, можно было прогнозировать дальнейшее увеличение цен на жилую недвижимость, с другой, что произойдет обвал цен и вся финансовая пирамида рухнет. А после раскрытия крупной аферы, при которой сумма нанесенных убытков составила более чем 400 млн. грн., а количество пострадавших — свыше 1,5 тыс. человек, ситуация становиться еще загадочнее. Устанавливались факты двойного, а также тройного оформления договоров долевого участия в строительстве одних и тех же квартир. Что же теперь будет с рынком?  И без того рост валового внутреннего продукта (ВВП) в строительной сфере Украины в 2005 году снизился на 6,6%, а цены на жилье  2005 г  выросли на 50-60%, при том, что доходы населения выросли на 40%. Тем не менее, оттока денег на рынке недвижимости не произошло и снижение цен на жилую недвижимость является маловероятным в ближайшем будущем.

В настоящее время существует дисбаланс спроса со стороны населения и предложения строительной индустрии. Пока он будет сохраняться, ставки существенно не упадут. На первичном рынке жилья сейчас наблюдается сокращение темпов строительства, а на вторичном повышение спроса даже на устаревшее жилье. Несмотря на это, спрос на жилье в Украине есть. Несколько миллионов украинцев на сегодняшний день не имеют собственного жилья. А многие из тех, кто имеет, им недовольны. На одного украинца в среднем приходится всего 22 кв. м жилья. Одна из причин повышенного спроса — отсутствие альтернатив для вложения денег. Кроме того, спрос увеличивают все более доступные кредиты. Что же касается предложения, то можно сказать лишь одно, - рынок жилой недвижимости еще не является достаточно конкурентоспособным.

Востребованными на сегодняшний день является двух- и трехуровневые квартиры. Такие квартиры имеют значительные преимущества по сравнению с обычными квартирами с большими площадями. На сегодняшний день квартиру большой площади сложно продать, а двух- и трехуровневые квартиры можно разделить на несколько самостоятельных квартир. Также двух- и трехуровневые квартиры выгодно сдавать в аренду на сутки либо под офисы крупным компаниям. Но, не смотря на это, по данным экспертов, такими квартирами интересуются всего 2-5% потенциальных покупателей, спрос сдерживает высокая цена на данный сегмент квартир, если учесть и то, что произошло значительное увеличение цен на обычные квартиры.

Что же о тенденции к строительству коттеджей, то она возникла еще лет 10 назад, но осуществляться стала лишь недавно. У людей появляется желание жить в загородном доме. Строительство коттеджей осуществляется для разных слоев населения (для низшего, среднего и высшего класса). Ситуация на сегодняшний день показывает, что на рынке коттеджей Украины спрос превышает предложения. Стремительный рост цен на квартиры постепенно склоняет денежных клиентов к покупке или строительству собственного загородного дома. Если проследить за динамикой цен за последние 5 лет, то, начиная с 2001 года цены начали стремительно расти. К примеру,  в 2001 году 1 сотка земли на юге Украины стоила от   $100 до $2000, в 2002 году -  от $200 до $6000, в 2003 году  – от $300 до $8000. На сегодняшний же день  в среднем приватизированная земля под коттеджное строительство стоит от $800 до $15 000 за сотку, а верхняя граница стоимости готового коттеджа на окраине нашей столицы достигает $2,5 млн. Следует ожидать, что количество коттеджных городков будет увеличиваться в ближайшие 2-3 года, а количество гектаров под их строительство вырастет в 3 раза. В связи с этим также можно прогнозировать, что цена за 1 сотку земли под коттеджное строительство снизится до 35%.

Существует также и региональный характер спроса на жилую недвижимость. Многие инвесторы заинтересованы в Южном регионе, так как считают его более благоприятными для осуществления крупных проектов жилой недвижимости, чем в других регионах Украины, в том числе и столице – Киеве. Возникает и интерес строительства и в Крыму. Но несмотря на это, большее количество проектов все же осуществляется в Киеве, затем идет Херсонская, Одесская и Днепропетровская области. За 11 месяцев 2005 года сократилось строительство жилья в Закарпатской и Хмельницкой областях. По  прогнозам экспертов компании цена будет адекватна ситуации на рынке. Она может меняться на 1,5% максимум, но падать не будет. Вместе с тем возросло строительство в 8 регионах страны, больше всего – в Тернопольской (на 8,4%), Ивано-Франковской (на 8,2%) областях и Киеве (на 5,5%). Начиная с 1980 года, максимальное количество жилья в Украине было сдано в 1987 году - 21,3 млн. кв. м, потом до 2001 года наблюдался спад. Нагляднее динамику строительства объемов жилья за последние 7 лет (1999-2005 года) можно проследить по диаграмме 1.

Рисунок 1. Объемы строительства жилой недвижимости за 1995-2005 г.

Объемы строительства жилья в Украине в 2004 году выросли на 17,6%. В 2005 году увеличились объемы сдачи в эксплуатацию жилья на 3,3%, по сравнению с 2004 годом, - с 7 млн. 566 тыс. кв. м до 7 млн. 816 тыс. кв. м. В 2006 году планируется увеличить объемы строительства жилой недвижимости на 25 %.

В нынешних условиях нормальные темпы роста цен на жилье в Киеве -1-2% в месяц, или 12-25% в год. С начала 2005 г. стоимость квадратного метра выросла на 30%, из которых 20% — за счет роста стоимости стройматериалов, 10% — заработной платы. Но за последние 3 месяца 2005 года цены на жилую недвижимость (квартиры) упали на $2-3 тыс. В феврале 2006 года цены на новые однокомнатные квартиры в Киеве составляли  $53 500  ($1062 — 5,310  за кв. м), двухкомнатные — $71 500 ($963 —4,815 за кв. м), трехкомнатные $90 900 ($925 —4,625 за кв. м). Так как Киев – это столица, то в регионах Украины цены меньше примерно на 10-12 %. Сейчас рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. В 2005 году наблюдался стремительный рост цен на недвижимость, цены достигли своего пика, после чего наблюдается относительная их стабилизация.

Существует ряд проблем и недостатков в сфере жилой недвижимости, которые необходимо решить, чтобы способствовать привлечению нового инвестиционного капитала в данную сферу. Первой проблемой является то, что до последнего времени практически никто не контролировал деятельность всех строительных компаний, которым были выданы лицензии на строительство. С 2001 года было выдано около 53 тысяч лицензий на строительную деятельность. При этом по состоянию на 1 января 2005 года, в строительном комплексе работало около 37 тыс. проектных и строительных организаций, а о деятельности остальных 15 тыс. имеющих лицензии организаций не известно. В связи с этим, 3 марта 2006 года президент Украины подписал соответствующий указ. В соответствии с этим указом будет предусмотрен пересмотр лицензий на деятельность, связанную с проектированием и строительством жилья.

Второй проблемой является процесс согласования, выделения и оформления земельного участка под строительство. Он является очень сложным и продолжительным. Его необходимо упростить и сократить. При этом в каждом городе существуют свои регулирующие нормы, что играет также важную роль. По словам застройщиков, с момента выбора площадки и до закладки первого камня проходит больше времени, чем требуется непосредственно на строительство. Это существенно тормозит внедрениие новых проектов.

Исходя из этого, необходимо всячески поддерживать усилия правительства, направленные на то, чтобы земля распределялась через процедуру земельных аукционов. Это дает преимущество всем — как местным властям, которые получают наиболее выгодное по цене предложение, так и инвесторам (иностранным и национальным), которые получают равноправный доступ и прозрачную процедуру приобретения земельных участков. Строительство на участке, приобретенном именно через аукцион, подтвердило, что аукцион — действительно самая эффективная для всех процедура.

Кроме того, что уже вопросы строительство жилой недвижимости находятся в поле зрения президента страны, в министерстве строительства хотят «лично» контролировать деятельность строителей, ужесточить правила привлечения застройщиками средств населения, улучшить законодательство и, вообще, сделать рынок более прозрачным. Строительные компании к эффективности «ужесточения контролирующих мероприятий» относятся недоверчиво, а вот прозрачности рынка очень ждут. Указом от января месяца 2006г. упорядочена процедура привлечения внутренних инвестиций, которая приведена к мировым стандартам - застройщики теперь не имеют права принимать деньги в строящееся жилье от населения. На сегодняшний день, определен цивилизованный путь – инвестиции принимают фонды финансирования строительства, за которыми осуществляет контроль Государственная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг Украины.

Государство планирует создать государственный реестр договоров, чтобы каждый мог проверить, не продают ли ему квартиру «по второму разу», расширить функции министерства по контролю над строительством, сделать продажу земельных участков только на аукционах, четко прописать (и гарантировать) права/обязанности и частных инвесторов, и застройщиков.

Что касается компаний, работающих на рынке жилой недвижимости Украины, то в Украинскую строительную ассоциацию на сегодняшний день входят около 80 компаний, которые занимаются строительством и инвестированием в недвижимость. После ужесточения выдачи лицензий на право проведения строительных работ, на рынке жилой недвижимости останутся только самые опытные и надежные игроки Одной из компаний, которая работает на рынке жилой недвижимости, является компания «XXI Век». «XXI Век» - инвестиционная компания, осуществляющая прямые инвестиции в проекты по недвижимости. В инвестиционный портфель компании входит компания «Жилье XXI Век». Миссией «Жилье ХХІ век» является создание и реализация инвестиционных проектов в сфере жилой недвижимости. Компания работает на рынке уже четвертый год, а объем текущего проектного портфеля компании составляет более 10 проектов. Инвестиционная компания «Интерсервис» работает также четыре года. Приоритетной целью деятельности «Интерсервиса» является инвестирование в недвижимость Киева и Крыма. АОЗТ «Макрокап Девелопмент Украина» — одна из крупнейших строительно-инвестиционных компаний Харькова, создана в 1997 году. Первой в регионе начала строительство жилья «бизнес-класса». Компания Global Solutions (Киев) создана в июне 2005 года группой украинских инвесторов. До 2009 года Global Solutions планирует ввести в эксплуатацию в Киеве и Киевской области более 70 тыс. кв. м жилья и более 100 тыс. кв. м офисных площадей. АОХК "Киевгорстрой" - многофункциональный строительно-финансовый комплекс, который работает на первичном рынке жилья. Компания взяла курс на обеспечение максимальной доступности своей продукции широчайшему кругу потребителей. Финансовая компания «Житло-инвест» привлекает инвестиции в жилищное строительство, а также осваивает государственные инвестиции, которые выделяются на жилищное строительство. ГХО «Житло-инвест» в новом КП «Житлоинвестстрой-УКБ» в комплексе решает все производственные вопросы, начиная с подготовки земельных участков под строительство и заканчивая сдачей в эксплуатацию готовых домов.

Необходимо отметить, что до сих пор многие украинские компании занимаются многосторонней деятельностью. Одновременно они могут являться: инвестором, владельцем площадки, застройщиком, агентством по недвижимости, проектным бюро и т.д. в одном лице. Также компании могут привлекать инвестиции, заявляя, что погасят их квадратными метрами. То же происходит и с агентствами недвижимости, которые себя объявляют инвестиционными компаниями. Такая ситуация запутывает иностранных инвесторов и приводит к множеству недоразумений.

Зарубежных компаний существенно меньше на нашем рынке жилой недвижимости, но они есть, работают, развиваются, но многие еще только думают и планируют выходить на рынок Украины. Таковой является и компания «UKI Investments» — главная инвестиционная ветвь корпорации «Schimmel Families», одной из крупнейших частных компаний Великобритании, работающих с недвижимостью. Деловые интересы «Schimmel Families» сосредоточены в Великобритании, Франции и Израиле, однако в последнее время возрастает присутствие компании в странах Восточной Европы и США. Компания Perry Ukraine Real Estate Investments за 10 лет работы в Украине реализовала около 300 различных проектов в сфере недвижимости. В сфере коттеджного строительства компания реализует проекты, ориентированные на "высший" средний класс – 150-200 кв. м жилья по цене от $1500 до $2100 за 1 кв. м. Инвестиционная компания Galileo Asset Management SA (Швейцария) намерена в 2006 году инвестировать в Украину $3-5 млн. через партнерскую компанию UA International Group (UAIG, Киев).  UAIG будет направлять инвестиции на реализацию проектов в сфере строительства, теплоэнергетики, водоснабжения. $400 тыс. уже предоставлены UAIG для проведения начальных организационных работ. Эдвард Клэгер ІV (партнер Galileo Asset Management) заявил о $10 млн., но в 2006 году инвестиции составят $3-5 млн. Дальнейшее будет зависеть от результативности работы компании и ситуации на рынке. UAIG, созданная в 1994 году, тесно связана с ЗАО «Шведско-украинская группа «SU Group» и ЗАО «Киевэнергомаш». Компания строит четыре дома (пока только в Киеве) общей площадью 40 тыс. кв. м с автономным водо-, тепло- и энергоснабжением. Стоимость строительства — $17 млн.

Говоря об успешных примерах инвестирования в жилую недвижимость, можно  отметить много проектов в этой сфере. Конечно же, существуют различные классы жилья, но хочется привести примеры таких ярких проектов как: «Триумфальная арка» (Киев), “Белый парус” (Одесса). Это 11 этажный элитный особняк, который расположен в центре Киева с прямым выходом на улицу Крещатик (центральную улицу столицы). Элитный жилой комплекс “Белый парус” (Одесса) расположен на уровне моря и 354 метра от береговой линии. “Белый парус” - это ступенчатый фасад с открытыми террасами пентхаусов с различной этажностью здания. Стоимость 1 кв. м от $1200 до 6,000. Имеется развитая инфраструктура: фитнес-центр с плавательным бассейном, магазины, спортивные площадки, детская площадка на территории комплекса, планируется реконструкция расположенного рядом парка.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее привлекательным и наименее рискованным для инвестирования остается сегмент жилой недвижимости, за ним вплотную следуют офисный и торговый сегменты. Если и произойдет снижение цен на украинскую жилую недвижимость, то только в тех сегментах рынка, которые по своим качественным параметрам не соответствуют цене. В данном случае имеются ввиду старые, полуразрушенные дома, а также старые панельные дома. Это не означает, что произойдет обвал цен, а означает лишь то, что цены будут выведены на уровень, который будет соответствовать качеству жилья. Что же касается относительно нового жилья, то на него цены снижаться не будут. Но уже на сегодняшний день ослабевает спрос на квартиры в домах, которые находятся в начале цикла строительства. При всем этом стоит ожидать не менее чем на 15-20 % роста цен в течение всего 2006 года на первичном рынке жилья.

Города Украины растут и спрос на жилье по-прежнему большой, поэтому перспективы инвестирования в жилую недвижимость в ближайшем будущем будут только увеличиваться. По нашим прогнозам, цены на первичном рынке недвижимости в ближайшее время будут также увеличиваться. Наглядно эта тенденция представлена на рисунке 2.:

Рисунок 2. Динамика стоимости покупки 1 кв. м  жилья на первичном рынке недвижимости Украины (диаграмма 2)

Данный прогноз был сделан методом наименьших квадратов, построена логарифмическая линия тренда, которая и показывает нам, что цены на первичное жилье действительно будут увеличиваться. Прогноз охватывает периоды начиная с июля 2005 года по май 2006 года включительно (на диаграмме месяца изображены числовыми периодами).

У рынка недвижимости Украины огромный потенциал. Но инвесторам необходимо быть более осторожными при выборе компании-застройщика, использовать общемировую практику инвестирования, при принятии решения основываться на маркетинговых исследованиях, бизнес планировании, производить экспертную оценку правоустанавливающих документов на площадки и опираться на партнерские компании которые способны провести их по лабиринтам украинского рынка. Учет всех факторов, которые тормозят приход крупного капитала, а также поворот Украины в сторону демократических ценностей и европейских стандартов в экономике и финансах, интеграция в европейское и мировое экономическое и торговое пространство способна сделать задачу проникновения западных инвестиционных капиталов на практически неисчерпаемый рынок Украины чрезвычайно привлекательной. И это будет возможно при условии, что власти установят все необходимые правила, для того, чтобы афер больше не было, чтобы поменялись подходы в работе строительных компаний: изменились схемы сотрудничества, осуществлялись проверки компаний-застройщиков, контроль над их деятельностью и отношения на самом рынке недвижимости стали более прозрачными.