Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Рынок торговой недвижимости Украины: кризисные тенденции

2008 год для рынка торговой недвижимости, как и для других сегментов рынка недвижимости, стал переломным с точки зрения изменения основных тенденций развития. Ситуация на рынке и прогнозы в начале 2008 года и после его окончания разнятся довольно серьезно. По результатам 2008 года в рейтинге развития торговли A.T. Kearney Украина опустилась на 17 место  (в 2007 году Украина занимала 5 место). Это в значительной мере отражает изменения на рынке розничной торговли и торговой недвижимости и может служить немаловажным сигналом ухудшения привлекательности Украины для международных игроков. Если ранее на столичном и большинстве региональных рынков спрос значительно превышал имеющееся предложение профессиональных помещений, то сегодня ситуация обратная: существующие предложения не востребовано рынком в полном объеме. Изменение соотношения спроса и предложения привело к росту уровня вакантности площадей в торговых центрах. Например, в  некоторых торговых центрах Киева уже сегодня свободные помещения занимают треть и более площади отдельных этажей объекта.

Каковы же причины сложившейся на рынке ситуации? Как отразился  экономический кризис на рынке торговой недвижимости?

Для рынка торговой недвижимости характерны как общие для всех сегментов причины кризиса, так и свои специфические. Некоторая специфика рынка торговой недвижимости состоит в том, что на этом рынке кроме арендатора и арендодателя присутствует третий важный игрок – это покупатель, который тратит деньги в магазинах, находящихся на арендуемых площадях. Девальвация гривны и как следствие подорожание импортных товаров, падение уровня доходов граждан, массовые увольнения, практически полное сворачивание потребительского кредитования и неуверенность в завтрашнем дне привели к сокращению затрат населения на покупки товаров различных категорий. Особенно болезненно это почувствовали операторы, торгующие товарами длительного пользования и товарами не первой необходимости (бытовая техника, обувь, дорогие сувениры, косметика, ювелирные изделия, одежда и т.д.). Меньшее падение товарооборота характерно для операторов продуктовой группы, операторов развлечений, ресторанов быстрого питания. Отдельно можно отметить кинотеатры, многие из которых наоборот заявили о росте доходов в период кризиса. В целом население стало тратить меньше, при этом переориентировав свои затраты на более дешевые товары и товары первой необходимости.

В ситуации падения товарооборота и роста издержек на ведение деятельности многие ритейлеры, которые арендуют торговые помещения, оказались не в состоянии оплачивать арендную плату по докризисным ставкам. К тому же в большинстве случаев арендная плата устанавливалась в иностранной валюте, что из-за девальвации должно было привести к существенному росту ее гривневого эквивалента. А ведь именно в гривне большинство ритейлеров получают свои доходы. К этому добавилась высокая долговая нагрузка у значительного количества торговых операторов, серьезные сложности с рефинансированием текущей задолженности и практически полная недоступность финансирования по ранее освоенным каналам (кредиты, иностранные займы, корпоративные облигации). Это уже привело к техническим дефолтам по публичным обязательства ряда сетевых операторов, невыплатам по кредитам и началу банкротства отдельных сетей, а также активизировало процессы слияния и поглощения среди игроков рынка, особенно в продуктовом ритейле.

Указанные проблемы привели к значительному сворачиванию программ развития сетевых операторов торговли и развлечений, которые сместили акценты от количественного присутствия на рынке к выборочным качественным проектам. Если до кризиса большинство операторов имели масштабные программы развития, которые, кстати, в значительной мере финансировались за счет кредитных средств и чаще всего реализовывались по принципу «как можно быстрее застолбить место на рынке»,  то сейчас только некоторые операторы, зачастую иностранные (например Metro, IKEA),  заявляют о сохранении программ количественного развития сетей. Остальные намерены либо сократить свое присутствие, особенно в регионах, либо открывать отдельные магазины, закрывая при этом нерентабельные объекты.

Обозначенные причины привели к серьезному падению спроса на торговые помещения и соответственно изменению баланса на рынке в текущий момент. Все это не могло не сказаться на ставках аренды. Сначала 2008 года наблюдался рост арендных ставок. Например, в  престижных  столичных   торговых центрах  арендные ставки  к осени 2008 года выросли на треть и достигали уровня 150 – 200 дол. США за  кв.м.(для операторов торговой галереи). 

После начала активной фазы кризисных явлений в экономике произошла стабилизация арендных ставок. А в результате описанных ранее проблем, особенно девальвации гривны, начался процесс пересмотра договорных условий между арендаторами и арендодателями как минимум в части снижения величины арендной ставки. Сегодня сложно говорить об уровне снижения арендных ставок. Эта величина зависит от многих факторов: успешности и профессиональности торгового центра, конкретного региона и города, места размещения в городе, оператора, имеющихся договорных отношений, готовности арендодателя идти на уступки и т.д. Однако в целом в регионах наблюдается более значительное снижение ставок (часто более чем в два раза от докризисного уровня), чем в столице. Также большее снижение ставок и динамика роста вакантности площадей характерны для непрофессиональных торговых объектов, арендаторы которых в большей степени ощутили снижение покупательского потока в условиях кризиса. На рынке уже фиксируются случаи, когда арендодатели готовы продолжать аренду якорным арендаторам лишь при условии оплаты эксплуатационных платежей и дальнейшего нахождения в объекте.

Помимо изменения уровня арендных ставок изменились и базовые условия договоров аренды. Девальвация гривны привела к тому, что значительная часть договоров стала заключаться в гривне, а не в валюте как ранее либо же в валюте с установлением фиксированного на определенный период курса. Гораздо активнее стал обсуждаться и уже применяется расчет ставок аренды как процента от оборота в качестве меры способной разделить бремя падения товарооборота между арендатором и арендодателем, что широко распространено на европейских рынках. Другими словами на смену диктата арендодателя на рынке устанавливается ситуация когда арендодатель должен всячески пытаться в партнерстве с арендатором пережить тяжелые времена либо же просто соглашаться на условия арендатора из-за угрозы вообще остаться с пустыми помещениями.

Кратко стоит упомянуть об инвестиционных сделках совершенных в 2008 году на рынке торговой недвижимости. Их количество было не столь велико, однако отрадно, что такие сделки касались не только столичного рынка. Объяснимо то, что сделки были заключены до начала кризиса в отрасли. Так компания Davento plc приобрела киевский ТЦ «Альта - центр» (GLA – 17 тыс.кв.м.) за суму около 50 млн. дол. США,  британский инвестфонд Meyer Bergman Europian Retail Partners приобрел киевский ТРЦ «Алладин» (GLA – 10,2 тыс.кв.м.) за суму около 60 млн. дол. США. В Николаеве был продан ТЦ «City Center», а в Харькове - ТЦ «AVE PLAZA», строительство которого пока не завершено. В результате кризисных явлений на рынке значительно выросли ставки капитализации, по которым потенциальные инвесторы готовы приобретать объекты, но, как и ранее, наблюдается нехватка качественных реализованных проектов.

Ситуация на рынке девелопмента новых объектов также довольно сложная. Общая  площадь торговых центров столицы составляет около 450 тыс. кв.м.  По данным компании Colliers International показатель обеспеченности торговыми площадями в Киеве составляет около 170 кв.м. арендуемой площади на 1000 жителей. Для сравнения: в Будапеште – около 1000 кв.м., в Мадриде – 820 кв.м., Варшаве – 770 кв.м., в Берлине – 340 кв.м. В 2008 году в Киеве было открыто всего несколько торговых центров площадью около 80 тыс. кв.м.,  что меньше планировавшихся ранее на 2008 год показателей. Можно отметить открытие в Киеве первого гипермаркета сети Auchan в Украине. В целом в  Украине до 300 торговых центров с общей арендной площадью 2,7 млн.кв.м., прирост площадей за 2008 год составил 647 тыс.кв.м. или 32%.

Для девелоперов кризис на рынке ритейла и торговой недвижимости сказался в падении спроса на новые объекты и как следствие в проблемах с заполнением новых торговых центров. Однако еще большее влияние на девелопмент новых объектов оказали проблемы с кредитованием. В последние годы многие девелоперы и инвесторы увлеклись масштабными проектами для финансирования которых часто привлекались средства из внешних источников, в частности кредиты банков. В условиях невозможности привлечения таких средств, строительство многих объектов оказалось заморожено, особенно тех, которые находились на начальной стадии. Девелоперы стали концентрировать свои усилия на объектах, для завершения которых необходимо относительно небольшое количество средств. Другие пытаются найти выход в еще большем дроблении проектов на отдельный фазы и поэтапной сдаче объекта. Отдельно нужно сказать о проектах, которые финансируются за счет иностранных инвесторов, особенно крупных международных сетевых компаний. Кризис на реализации значительной части таких проектов сказался гораздо в меньшей степени и их строительство в большинстве случаев продолжается далее.

Многие отечественные девелоперы вынуждены пересматривать свои портфели, выставляя на продажу часть проектов. Так девелоперская компании «XXI век» продала проект торгового центра «Квадрат» по ул. Бальзака в Киеве. Многие проекты по строительству сетей торговых центров по всей Украине (например, анонсировались и реализовывались проекты сетей торговый центров «Караван», «Дафи», «Мириада» и др.) свернуты до лучших времен, а некоторые, возможно, и навсегда. Другими словами девелоперы помимо решения проблемы возврата долгов, концентрируются на завершении проектов, которые были доведены до высокой степени готовности, распродают часть активов и пока сворачивают свои масштабные планы.

Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости во многом будет определяться состоянием экономики в целом и ритейла в частности. В случае дальнейшего падения доходов граждан и девальвации гривны можно прогнозировать сокращение сетей и закрытие отдельных магазинов, торгующих товарами не первой необходимости, особенно тех, которые импортируют товар. Можно прогнозировать смещение акцентов в сторону операторов с более дешевым товаром, а также уменьшение ассортиментного выбора в отечественной рознице. Значительно больше в этом плане пострадают регионы. Многие компании вернуться на несколько лет назад, когда присутствовали в первую очередь в наиболее крупных городах. Открывать новые объекты в небольших городах, об освоении которых многие заявляли не так давно, будут только некоторые компании. Ориентация на продуманное присутствие заставит многие компании закрывать неэффективные магазины, при этом реализуя только тщательно продуманные проекты. Это станет катализатором профессиональности для большинства торговых объектов. Ведь при диспропорции на рынке успешными с точки зрения заполняемости и ставок аренды были и непрофессиональные объекты. В условиях кризиса они пострадают в наибольшей степени. Профессиональные объекты смогут в большей мере сохранить поток покупателей и соответственно будут вынуждены снижать ставки на меньшие величины. Наиболее неэффективные торговые объекты могут вообще оказаться под угрозой закрытия, особенно те, которых покинут якорные арендаторы.

Из-за снижения доходов граждан интерес к украинскому рынку угаснет у многих международных ритейлеров, которые планировали выйти на рынок Украины.

В среднесрочной перспективе продолжиться снижение арендных ставок, которое будет дифференцированным в зависимости от ситуации у конкретного оператора и потока покупателей в конкретном центре. Можно прогнозировать распространение метода исчисления арендных платежей от оборота ритейлера.

На рынке девелопмента торговой недвижимости можно прогнозировать намерение девелоперов закончить объекты, находящиеся на завершающей стадии (при наличии соответствующих финансовых ресурсов). При этом объекты, которые к разгару кризиса не смогли дойти до завершающей стадии, в большинстве своем будут оставаться замороженными из-за отсутствия финансирования и неясности возможности заполнения таких объектов в среднесрочной перспективе. Начало новых проектов в среднесрочной перспективе может быть единичным явлением. Также в ближайшей перспективе маловероятна реализация масштабных проектов. Крупные проекты, реализация которых уже начата, девелоперы будут стараться разбивать на небольшие фазы. Значительно более вероятна реализация небольших востребованных в том или ином регионе проектов. Девелоперы и инвесторы значительно больше внимания будут уделять проработке проекта в целом и концепции объекта в частности. Ведь кризис продемонстрирует, что профессионально созданные объекты пострадают от него в меньшей степени, чем реализованные наспех проекты.

Из-за снижения арендных ставок при сохранении прежнего уровня риска многие иностранные игроки потеряют интерес к реализации торговых проектов в Украине. Однако высоким будет интерес к готовым объектам, которых, впрочем, на рынке, как и ранее, будет не хватать. Рынок также могут покинуть немало компаний, для которых девелопмент торговой недвижимости был одним из многих направлений, в частности подразделения некоторых отечественных финансово-промышленных групп, которые планировали развивать сетевые торговые центры. При этом больший вес на рынке получат иностранные игроки, которые уже зашли на рынок, реализовали или реализуют какие-либо торговые проекты, знают специфику отечественного рынка и которые не намерены его покидать, а даже напротив намерены развивать проектный портфель далее. В долгосрочной перспективе, когда в цикле экономического развития украинская экономика окажется в фазе роста, компании, начинающие проекты сейчас, получат преимущество, так как смогут выводить на рынок объекты во время диспропорции спроса и предложения, которое в будущем может возникнуть из-за нехватки предложения новых объектов. В центре внимания большинства игроков, которые будут планировать новые проекты, будут в первую очередь столица и наиболее крупные города.

Обратной стороной кризиса для крепких игроков станет возможность завоевать/увеличить долю рынка на фоне ослабления конкурентов. Для стратегических инвесторов, которые понимают цикличность развития рынка недвижимости, в среднесрочной перспективе с учетом серьезного падения цен на рынке недвижимости будут широко представлены неплохие возможности для приобретения участков и проектов для реализации. Участники, обладающие необходимой ликвидностью, будут использовать такие возможности.

Благодаря кризису, рынок недвижимости Украины является и продолжит быть катализатором профессиональности создания и эксплуатации торговых объектов, скорректирует раннее невероятно завышенные арендные ставки, очистит рынок от случайных игроков, предоставит стратегическим игрокам хорошие возможности для вхождения в новые качественные проекты и дает право продолжать быть инвестиционно привлекательным.