Стратегия инвестирования в гостиничный бизнес в условиях Украины

Гостиничный бизнес является одним из основных составляющих экономики Украины. Эффективное функционирование сферы гостеприимства является индикатором позитивных изменений в экономике государства, важной предпосылкой интенсификации международных связей и интеграции страны в мировое сообщество.

Уникальные естественные и климатические ресурсы, историко-культурное наследство, являются очевидными факторами для роста инвестиционной привлекательности нашей страны и поднимает рейтинг государства в мировом сообществе.

В условиях радикальных преобразований и рыночных методов хозяйствования, происходящих за последние годы, в Украине требуется комплексное развитие и формирование гостиничного комплекса, а также индустрии туризма и развлечений.

Одной из главных предпосылок развития гостиничного бизнеса является создание благоприятного инвестиционного климата и поиск источников финансирования для строительства новых и реконструкции уже действующих предприятий. Планомерное и полномерное развитие невозможно без существенных инвестиций в деятельность данной сферы.

Инвестиции в основной капитал за январь-март 2009 года

  Освоено (использовано) инвестиций в основной капитал
в фактических ценах, грн. в % к
январю-марту 2008г. общему объему
Всего 25.2. Млрд. 61 100
Деятельность отелей 122.3 Млн. 50,2 Млн. 0,5 Млн.

Источник: Государственный комитет статистики Украины, 2009

Ключевым является тот факт, что в условиях мирового кризиса, инвестирование в экономику Украины не прекратилось и только лишь за два месяца текущего года инвестиции в сферу гостиничного бизнеса составили  122.3.Млн. грн.

Однако, несмотря на инвестиционную привлекательность, Украина  пока не может похвастаться значительным развитием сферы гостеприимства. К сожалению, в настоящее время состояние большинства объектов гостиничного сервиса остается на уровне, далеком от международных стандартов. Перечень дополнительных услуг отечественных гостиниц значительно скромнее, чем у большинства гостиниц Европы, которые предлагают своим клиентам более 80 наименований дополнительных услуг. Чуть меньше трех четвертей (71,6%) общего количества гостиниц имеют такие объекты сервиса, как рестораны, кафе и бары. Около трети гостиниц (31,5%) имеют автостоянки, а чуть больше половины (57,4%) - сауны и прачечную.

Известно, что гостиничный девелопмент, является самым сложным и специфическим среди всех сегментов коммерческой недвижимости, независимо от стадии и уровня развития рынка. В Украине, кроме этого, в сфере гостиничного бизнеса образовался рынок непрофессионалов, которые искренне считают, что гостиничный бизнес заключается лишь в строительстве гостиницы.

Владельцы доверяют создание гостиниц строительным компаниям, которые, не понимая ничего в этом бизнесе, строят гостиницы без маркетинговых исследований, бизнес плана, и в процессе строительства расточительно тратят деньги  владельцев. При создании гостиницы не учитываются международные стандарты, нормы, инновационные технологи, используются некачественные материалы, подделывая их под дорогие, в результате чего заказчик постоянно инвестирует в ремонт и реставрацию. Это лишь одна сотая проблем, которые возникают при создании гостиничного бизнеса локальными бизнес партнерами. Причем экономя на профессиональном  стандарте организации гостиниц, в том числе на обслуживании и управлении гостиницей. Не многие знают или не хотят знать, что при управлении международной управляющей компании чистая прибыль гостиницы на 10,5% выше, чем при  самостоятельном управлении. Управляющая компания даёт хороший процент загруженности гостиницы, предоставляет поток постоянных корпоративных клиентов сети, несет расходы на рекламу и развитие, оптимизирует налоги, имеет мировой опыт бережливости.

Практически все украинские локальные девелоперы, инвесторы, владельцы участков убеждены в том, что самыми прибыльными являются именно 5-звездочные гостиницы, самые дорогие, а значит, по их мнению, самые лучшие. Также строятся и 3 и 4 звездные отели, в качестве примера можно привести 3-х звездочный отель на 37 номеров с отделкой холла из 26 видов различных материалов, включая мрамор, натуральное дерево, камень и др.Владельцы до сих пор не знают срок его окупаемости, так как при организации гостиницы бизнес план отсутствовал… Существует пример специфики украинского менталитета, когда владельцы назначают генеральным директором гостиницы человека, который никогда не работал в сфере гостиничного бизнеса и  ранее занимал должность экспедитора и менеджера в торговле.

Украинский менталитет очень специфичен и уникален в своем роде. Выбирая плацдарм для гостиничного бизнеса, необходимо проводить маркетинговые исследования рынка, но зачастую они не проводятся из-за экономии средств и не понимания необходимости в этом. В Украине маркетинговые исследования  проводят сами владельцы за чашечкой кофе, выстраивая концепцию, определяя целевую аудиторию,  количество звезд и т.д. А в некоторых случаях, исследования проводят сами сотрудники, не являясь профессионалами. И это как раз было и есть основной проблемой того, что гостиничный сектор Украины до сих пор не развит…

Международные гостиничный группы и управляющие компании заинтересовались украинским рынком еще в начале 90-х, однако на сегодняшний день на Украине функционирует всего лишь 4 гостиницы под управлением международных операторов: Radisson SAS Киев, Radisson SAS Resort Алушта, Hyatt Regency Киев, Rixos Hotel Prikarpatye в Трускавце.Как правило, камнем преткновения для зарубежного инвестора является выбор неправильной стратегии инвестирования в гостиничный бизнес Украины.

Иностранный инвестор входящий самостоятельно на Украинский рынок, рискует потерять проект, не владея  спецификой украинского рынка. У иностранного инвестора существует несколько стратегий инвестирования в гостиничный бизнес Украины:

1. Локальный партнер

Камнем преткновения является локальный партнер, к чему стремятся практически все зарубежные инвесторы, работающие по международным стандартам и по привычке предполагая что имеют дело с надежным партнером.. Согласно анализа, проведенного компанией Savills, только лишь один проект из ста был реализован совместно с украинским локальным партнером, долевое участие которого составляло менее 7%.Это связано с тем, что на Украине развито рейдерство, и имея даже небольшой пакет акций, локальный партнер готов с целью своей выгоды заблокировать проект, что успешно во многих случаях и происходит.

2. Консалтинг

Выбор локального партнера по созданию и развитию бизнеса не прост, поскольку на сегодняшний день рынок консалтинговых услуг в Украине находится на этапе своего становления и лишь единицы компаний занимаются не посреднической(см. ниже инфо о Посредниках), а профессиональной деятельностью, работают согласно международных стандартов и способны организовывать бизнес под ключ. Зарубежные компании работающие на украинском рынке, сталкиваются с недобросовестной конкуренцией, когда   сотрудники организовывают утечку информации в адрес конкурентов, в своих личных интересах принимают решения.

3. Посредники

Работая с посредниками, которые локально решают вопросы в интересах инвесторов ,последним грозит решение вопроса без учета действий будущих периодов( этапов развития проекта). Без понимания специфики развития проекта, и не понимая ничего в гостиничном бизнесе, посредники делают медвежью услугу и готовы бросить инвестора на любом этапе проекта. Посредники порождают коррупцию, они «взвинчивают» стоимость проектов за счет сговора с контрагентами при решении локальных вопросов, они не заинтересованы в стандартной процедуре организации проекта, способствуют проведению некачественных экспертиз, с целью быстрого зарабатывания денег. Инвестору еще может  повезти, если посредник не «играет» против него.

Камнем преткновения является утечка конфиденциальной информации, обмениваемой с украинскими компаниями\посредниками, поощряемую и, зачастую, инициируемую самими инвесторами, что порождает недобросовестную конкуренцию на украинском рынке.

Инвестора, который выбрал стратегию самостоятельного инвестирования, сложности подстерегают уже на этапе выбора земельного участка. Ни один инвестор не может быть уверен в том, что приобретенный им земельный участок или объект под реконструкцию,  будет принадлежать ему, поскольку существует ряд примеров, когда один и тот же участок юридически, как оказывалось после прихода инвестора, имел несколько владельцев и чтобы отстоять свои права, необходимо годами выискивать, где же и на каком этапе было нарушено законодательство. И соответственно окончательное судебное решение может быть не в пользу инвестора. В юридические компании, как показывает опыт зарубежных инвесторов, обращаться нецелесообразно, так как юристы проводят экспертизу, рассматривая предъявленные документы, а не совокупность событий в истории участка или объекта.

Опытные зарубежные игроки могут так и не начать проект в Украине, столкнувшись с проблемой бюрократии, которая легко способна поглотить любой перспективный проект. Деятельность, связанная с урегулированием всех «бумажных» вопросов влечет за собой множество контактов с организациями, контролирующими условия ведения гостиничного бизнеса (санэпидемстанция, пожарная охрана, налоговая инспекция и т.п.). Своеобразная специфика украинского гостиничного бизнеса– в сферах, регулируемых рыночными механизмами можно подобрать адекватное решение, основываясь на закономерностях рынка, а в сферах, регулируемых административными методами, вообще тяжело найти какие-либо закономерности. Очевидно, что для иностранного инвестора украинский сектор гостиничного бизнеса представляет собой непонятную и неадекватную систему взаимоотношений бизнеса, государства и потребителя.

Одним из путей выхода из экономического кризиса могут быть инвестиции в реальный сектор экономики и одной из ее составляющих — сферу гостиничного бизнеса. Все проблемы разрешимы, а преграды – преодолимы, нужно только выбирать правильную стратегию, ведь «дорогу осилит идущий». И эти «дороги» выбирают себе сами инвесторы, которым необходимо при  выборе стратегии учитывать подстерегаемые их опасности:

  • не входить в проект с локальным партнером
  • при покупке земельного участка, объекта, инвестиционного проекта для проведения юридической экспертизе обращаться не в юридическую, а в консалтинговую компанию, которая проведет не только экспертизу документов, а изучит совокупность событий в истории участка или объекта, для того чтобы исключит возможные судебные процессы за право собственности
  • проводить тщательную проверку правоустанавливающих документов на собственность и согласования, а лучше начинать проект с нуля
  • работать не с посредниками( агентами, комиссионерами), а с профессиональной консалтинговой компанией
  • при реализации проекта учитывать особенности ведения бизнеса в Украине и украинский менталитет

Медленно, но необратимо украинские рынки приближаются к стандартам европейских, а значит со временем, специфика отечественной гостиничной сферы перестанет быть такой острой и иностранные операторы беспрепятственно смогут радовать туристов всего мира качеством обслуживания в украинских отелях.

И слово сейчас за инвесторами, ведь сектор гостиничного бизнеса, до сих пор является свободной нишей, по причине неквалифицированности владельцев участков\обьектов, менеджмента, проектов и непрофессиональном подходе инвесторов в инвестировании в Украину. А этот рынок сегодня можно завоевать без «единого выстрела».