Стратегия инвестирования в отельный бизнес Украины

Привлекательность отельного сектора Украины не вызывает сомнений, но только основываясь на реальном состоянии рынка и правильном прогнозе, а также при правильном планировании и выборе индивидуальной инвестиционной стратегии, - инвестор имеет возможность извлечь из этого максимальную выгоду. Сегодня любая компания, инвестирующая в Украину, рассматривает, с одной стороны, возможности получения высокой прибыли и другие перспективы развивающегося рынка Украины, а с другой стороны возможные риски. Именно риски труднее всего оценить иностранному инвестору. Недооценённые и непредвиденные риски способны сделать инвестиционный проект, эффективный на бумаге – убыточным в реальности. Переоценённые и придуманные риски способны навсегда похоронить самый эффективный проект в архиве иностранной компании.

При инвестировании в отельный бизнес Украины основным фактором является последующее функционирование гостиницы, главным образом определяемое выбором управления гостиницей. Сегодня инвестор стоит перед выбором из 3х возможных путей последующего управления гостиницей: наём генерального менеджера, привлечение профессионального гостиничного оператора (или использование франчайзинга) и самостоятельное управление. В каждом конкретном случае инвестору следует выбирать свою стратегию, опираясь на знание подводных камней украинского рынка каждого варианта управления.

На сегодняшний день в Украине при привлечении гостиничного оператора в основе стратегии инвестора необходимо предусмотреть соответствие строительства гостиницы (в частности подбор строительного подрядчика), а в случае франчайзинга ещё и управляющего персонала, соответствующих необходимому уровню обеспечения сервиса. Наглядным примером непродуманного инвестирования с расчетом на привлечение гостиничного оператора служит 4х-звёздочный отель «Одесса» (г.Одесса). В момент, когда отель уже был построен и должен был начать функционировать во всемирно известной сети Kempinski, имея 5ть звёзд, выяснилось, что некачественно проведённые строительные работы не соответствуют  требованиям уровня сервиса Kempinski, и отель был переименован и «разжалован» в категорию «4ре звезды». После негативного опыта Kempinski в Украинский сегмент «4ре, 5ть звёзд» не спешили приходить гостиничные операторы с мировым именем, что дало очевидный простор для организации собственных Украинских гостиничных сетей. Результатом такого «вакуума» стала сеть Premier Hotels которая на сегодняшний день насчитывает 6 отелей по всей Украине (в том числе один – пятизвёздочный отель, три - четрёхзвёздочных). Хотя данная сеть находится на этапе становления, но ясно показывает тенденцию к созданию большего числа сетей гостиниц в Украине, которые, ввиду своего удобства и малочисленности, пользуются успехом. Понимая это, а также неоспоримую привлекательность отельного бизнеса в Украине, во вхождении на этот рынок заинтересованы такие мировые отельные сети, как Hilton Hotels, Hyatt International и, несмотря на «первый блин комом», Kempinski. У каждого из них есть проект для реализации в период с 2006-2009 гг.  Так уже в начале 2006 года в Киеве открылся четырёхзвёздочный отель Radisson SAS Hotel Kyiv. На сегодняшний день в Украине успешно ведут бизнес и другие, менее известные гостиничные сети, такие как турецкий Rixos. Несмотря на «молодой возраст» (6 лет, 8 отелей) можно лишь позавидовать стремительности Rixos, открывшей первый пятизвёздочный отель на западной Украине и в этом году открывающей новый отель в Киеве.

К сожалению, на сегодняшний день в Украине существует громоздкий процесс получения в соответствующих инстанциях всех разрешений, лицензий, необходимых для ведения отельного бизнеса. При этом данный процесс тем дольше, чем выше уровень гостиницы. В некоторых случаях строительство и ввод в эксплуатацию гостиницы может тянуться годами. Уменьшить или даже исключить данный риск можно, инвестируя в покупку и реорганизацию, реставрацию уже существующего отеля. А при инвестировании в постройку новой гостиницы лучше воспользоваться услугами профессиональной украинской компании, специализирующейся на создании бизнеса, которая, зная все проблемы, возникающие при получении необходимых документов, знает и пути их решения.

Существуют примеры и негативного опыта инвестирования в отельный бизнес Украины, основанные на недооценке инвестором необходимых затрат и сроков реализации проекта. К таким примерам относится проект оператора Marriot International - гостиница «Театральная» (г.Киев), который был пересмотрен и превращён в проект элитного офисного центра «Леонардо». Но даже при неудачном начале инвестиционного процесса в отельный бизнес у инвестора есть возможность, до определённого момента, пересмотреть план строительства в пользу офисной и торговой недвижимости, сроки окупаемости инвестиций в которую короче (срок окупаемости инвестиций в 4х, 5ти звёздочные отели - 9-12 лет; в 3х звёздочную – 5-6 лет), а эффективность инвестиций выше (до 20% для офисной и торговой недвижимости, не более 15% для гостиниц). При этом в долгосрочной перспективе необходимо учитывать тенденцию данных рынков. Так как насыщение рынка офисной и торговой недвижимости происходит довольно быстрыми темпами, то сроки окупаемости инвестиций в такую недвижимость возрастают, а доходность падает. В свою очередь, в обозримом будущем спрос на гостиничные услуги в Украине постоянно будет значительно превышать предложение, поэтому ненасыщенность рынка гостиничных услуг Украины обеспечивает рост среднегодичной загруженности отелей Украины. Так, например, в Киеве среднегодичная загруженность гостиниц, соответствующих международным стандартам, составляет до 70-80%, а в остальных регионах около 50%. Хотя при этом следует отметить, что если учитывать ещё и гостиницы, стандарты сервиса в которых ниже, то общая загруженность гостиниц составляет 56% в Киеве и 31% по Украине.

В большинстве городов Украины отсутствует генеральный план застройки и при этом темпы строительства увеличиваются. Поэтому существует риск изменения окружающей отель инфраструктуры и строений, что может изменить привлекательность отеля или вызвать дополнительный расходы для избегания этого. Чтобы уменьшить данный риск, необходимо либо строить в городе, имеющем генеральный план застройки, либо тщательно планировать место постройки гостиницы и учитывать возможность/невозможность изменения окружающих строений и инфраструктуры.

В связи с масштабным развитием гостиничной отрасли Украины, происходят изменения и в регулирующем законодательстве. Поэтому при планировании инвестиционного проекта следует учитывать и законодательные инициативы, находящиеся  на рассмотрении. Например, одним из негативных примеров неудачных действий правительства стала отмена территорий приоритетного развития, которые предусматривали налоговые льготы на ведение отельного бизнеса. Этот шаг негативно отразился на инвестициях, уже вложенных на данных территориях, но ещё не окупленных. На сегодняшний день в рассмотрении находится инициатива о возвращении гостиничного сбора, которая может повлиять на эффективность инвестиций. Сопровождение инвестирования в отельный бизнес профессиональной компанией, специализирующейся на развитии бизнеса и предоставлении юридических услуг позволяет инвестору ориентироваться в законодательстве, предвидеть изменения и, как результат, учитывать при инвестировании действия государства.

При принятии решения об инвестировании в отельный бизнес Украины инвестору стоит обратить внимание и на культурные особенности, менталитет соответствующей категории постояльцев.

При любом выборе стратегии иностранный инвестор, входящий самостоятельно на Украинский рынок гостиничных услуг, рискует ошибиться в специфике этого рынка. У иностранного инвестора существует несколько общих возможностей уменьшить этот риск: воспользоваться услугами профессиональной компании, специализирующейся на создании и развитии бизнеса или включить в проект партнёра, знающего специфику Украинского рынка (иностранный коллега, который уже значительное время успешно работает на Украинском рынке гостиничных услуг или украинский партнёр, с хорошей репутацией).

При умелом выборе стратегии осуществления инвестиционного проекта и продуманной минимизацией рисков иностранный инвестор может успешно получить прибыль и надёжно закрепиться на рынке гостиничных услуг Украины.