Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Тенденции развития рынка коттеджной недвижимости

Украинский рынок жилой недвижимости продолжает развиваться, проходя определенные этапы эволюции. Новой тенденцией рынка, формирование которой началось несколько лет назад, стало развитие сегмента загородной жилой недвижимости, преимущественно представленного коттеджной недвижимостью.

Основными форматами организованного рынка загородной недвижимости, если не принимать во внимание многоквартирное пригородное строительство, которое в основном развивается вокруг Киева, можно определить коттедж и таун-хаус, которые принято объединять термином коттеджное строительство.

Начало развития рынка коттеджной недвижимости было довольно хаотичным. Еще несколько лет назад предложение домовладений в организованных котеджных поселках было мизерным. Существовали лишь единичные примеры реализованных проектов коттеджных городков относительно небольших по площади и количеству домовладений, расположенные в основном возле городов-миллиоников, как пример, поселок «Золотые ворота» возле Киева. В остальном загородная недвижимость была преимущественно представлена неорганизованной застройкой, в том числе сформированными еще в советское время дачными поселками. На том этапе развития, именно за счет такой застройки, а также варианта самостоятельного возведения дома удовлетворялось желание покупателей иметь жилье за городом.

Первые коттеджные городки зачастую были мало продуманы и могли вообще не иметь какой-либо проработанной концепции. Как и в других сегментах рынка недвижимости, большая часть проектов коттеджных городков базировалась (часто базируется и сегодня) не на удачно выбранной идее или сегменте рынка, под которые впоследствии подыскивается земельный участок, а на изначально купленном (отведенном) земельном участке, для которого в дальнейшем девелопер (инвестор) ищет адекватные для реализации идеи. Однако сегодня, на фоне увеличения конкуренции в данной сегменте рынка недвижимости, девелоперы и инвесторы все более тщательно проходят к проработке концепции и непосредственной реализации проектов коттеджных городков. Иначе, их проекты могут оказаться неконкурентоспособными и убыточными. Особенно это касается столичного рынка, на котором уровень конкуренции наиболее высок.

Развитие рынка организованной коттеджной застройки подстегивалось спросом со стороны обеспеченных граждан, которые, следуя мировой тенденции преимуществ жизни в пригороде и работы в мегаполисе, стремились приобретать домовладения и землю в пригороде. В развитых странах жизнь в пригороде давно стала обыденной практикой для среднего класса, что очевидно по прошествии определенного времени ожидает и Украину. Подстегивал спрос на загородное жилье и стремительный рост цен на квартиры в крупных городах, которые еще несколько лет назад значительно опережал динамику цен на загородное жилье и земельные участки.

Несмотря на относительно небольшую историю развития рынка коттеджной недвижимости, уже произошли определенные изменения в характеристиках спроса на данном рынке.  Так, учитывая значительный рост цен, выбор покупателей становиться более рациональным. Наибольший спрос теперь существует не на большие по площади объекты, а на коттеджи площадью 200-250 кв.м. Желаемая площадь придомовых участков также претерпела изменения в сторону уменьшения. Теперь наиболее желаемая площадь участка составляет около 10 соток. Ключевыми характеристиками, влияющими на выбор при покупке коттеджей в организованных поселках, кроме обозначенных выше, является месторасположение (удаленность от города и автодорог), цена, качество строительства, репутация застройщика, наличие и качество инженерной и социальной инфраструктуры.

Хотя во многих областях Украины рынок коттеджной недвижимости находится только в начале своего развития, высокая динамика развития данного рынка характерна для большинства регионов, где имеется потенциал для соответствующего развития. Украинский рынок коттеджной недвижимости можно условно поделить на «доходные» и «платежеспособные» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортно­-туристические регионы, такие как Крым, Одесса и Карпаты, привлекательны для приезжих украинцев и иностранцев. В основном, спрос во всех региональных центрах практически одинаков. По разным оценкам, от 40 до 60% украинских покупателей жилья предпочли бы вместо квартиры купить дом за городом при условии удобной транспортной развязки и наличия необходимого комфорта.

Стремительный рост цен в сегменте коттеджной недвижимости в течение последних нескольких лет, растущий потребительский спрос, более простое решение земельно-согласовательных вопросов при строительстве за городом подтолкнуло девелоперов и инвесторов к выходу на данный рынок и формированию соответствующего предложения. Изначально на рынке коттеджной недвижимости присутствовало много непрофессиональных инвесторов и девелоперов, например тех, кому удалось получить в собственность или в аренду привлекательные для застройки земельные участки. Лишь сейчас начался процесс постепенной профессионализации игроков данного рынка.

В начальной стадии развития рынка коттеджной недвижимости наблюдалась, а на многих региональных рынках наблюдается и сегодня, серьезная диспропорция спроса и предложения. Стремление жить за городом формирует значительный потенциальный, спрос на загородное жилье организованных форматов, однако высокие цены на такое жилье «отсекают» значительное количество потенциальных покупателей. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет $500/кв. м за кирпичный дом и $450/кв. м – за деревянный. При этом значительный спрос сформирован на поселки эконом-класса с небольшими по площади домами (до 200 м.) и небольшими придомовыми участками. Однако предложение на рынке наоборот не так давно в основном формировалось за счет сегмента элитной недвижимости. Таким образом сформировалась ситуация различного соотношения спроса и предложения в разных сегментах рынка. В эконом-сегменте (в первую очередь, если исходить из стоимости домовладений) спрос значительно превышает предложение. Лишь не так давно девелоперы наконец-то обратили внимание на этот факт и начинают предлагать рынку соответствующие по классу поселки. Не в последнюю очередь это связано с тем, что  в элит-сегменте предложение превалирует над спросом, что приводит к тому, что продажи в таких поселках происходят не так стремительно как хотелось бы застройщикам. Это заставляет их выходить в новые сегменты данного рынка, где наблюдается иное соотношение спроса и предложения.

Необходимо отметить, что на отечественном рынке нет общепризнанной системы классификации коттеджной недвижимости. Не так давно ассоциация специалистов по недвижимости Украины разработала классификатор коттеджных поселков, в котором предлагается выделять такие классы коттеджной недвижимости как де-люкс, премиум, бизнес, эконом+, эконом. В рамках данного классификатора принадлежность коттеджного городка к тому или иному классу определяется по 6 основным (н-р, месторасположение, площади домов и участков и т.д.) и нескольким дополнительным критериям. Однако зачастую девелоперы, в рамках маркетинговой стратегии, позиционируют свои поселки в сегментах, которым такие коттеджные поселки реально не соответствуют. Это связано, в первую очередь, с работой «вслепую», без привлечения консалтинговых компаний и соответственно без проведения маркетинговых исследований. Если же девелоперы организуют в своей структуре маркетинговый отдел или консалтинговую компанию, то это приводит к результату, при котором исследования проводятся по принципу-«что хотели прочитать, то мы  и написали»…так как маркетологи в таких ситуациях подстраиваются под мнение тех, кто им платит заработную плату.

Останавливаясь на ценовых показателях рынка, нужно отметить, что основными факторами, определяющими стоимость коттеджа, являются месторасположение котеджного поселка (относительно города и автодорог), используемые при строительстве материалы, наличие природно-рекреационных ресурсов (лес, река, море и т.п.), наличие и характеристики социальной и инженерной инфраструктуры.

Также стоит кратко остановиться на особенностях рынков организованной коттеджной застройки отдельных регионов Украины.

Наиболее динамично на сегодня развивается киевский рынок котеджной недвижимости, а также ряд рынков юга Украины, в частности рынок Одесского региона.

Развитие столичной территории началось и ведется на сегодня в радиусе около 30 км от границ Киева. На сегодняшний момент самым застроенным местом является район Конча-Заспы (Обуховское направление), где возведение дач чиновников велось уже давно и особенно активизировалось в 90-е годы прошлого века, и в текущем столетии. Сегодня в Киевском регионе насчитывается по разным подсчетам более 100 котеджных поселков, находящихся на разных этапах реализации. В частности около 30 проектов уже реализованы и готовы к жизнедеятельности, в рамках более 50 проектов ведутся строительные работы, остальные проекты находятся на стадии разработки и согласования документации. Эксперты насчитывают около 10 тыс. домовладений в реализуемых проектах котеджных поселков. Больше половины коттеджных поселков расположено на расстоянии 15-20 км от Киева, однако из-за нехватки подходящих земельных участков в этом радиусе в интересующих девелоперов направлениях сейчас происходит активное увеличение охвата территорий осваиваемых вокруг Киева

Пока наиболее развитым остается обуховское направление, характеризирующееся значительными рекреационным потенциалом и престижностью в силу проживания там многих чиновников, бизнесменов, артистов. На данное направление приходится около трети коттеджных поселков, при этом они зачастую не отличаются большой масштабностью в силу ограниченности земельных участков и в большинстве своем формируют предложение в сегменте элитной загородной недвижимости. Немногим менее трети рынка коттеджной недвижимости киевского региона приходится на житомирское направление,  в рамках которого стремительно растет количество новых проектов. В последнее время высока популярность одесского и бориспольского направлений. Как видно, наиболее активно развиваются направления на правом берегу возле Киева, направления Левобережья пока менее интересны девелоперам.

Относительно ценовой политики, то большинство предложений домовладений на столичном коттеджном рынке приходятся на диапазон от 350 тыс. дол. США до 500 тыс. дол. США, около 20% предложения коттеджей приходится на сегмент элит-класа, где стоимость варьируется от 750-800 тыс. дол. США до нескольких миллионов долларов США за объект. На нижний ценовой сегмент (стоимость ниже 350 тыс. дол. США) приходится около 20% предложений. В этом сегменте спрос превышает предложение, особенно на объекты стоимостью 200-250 тыс. дол. США, что вызвало к реализации ряда масштабных проектов в этом сегменте, например, коттеджный поселок «Новая Богдановка», расположенный на расстоянии около 30 км от Киева и насчитывающий более 1000 домовладений, реализация которого происходит в несколько очередей.

В качестве основных тенденций развития столичного рынка коттеджной недвижимости можно выделить:

  • увеличение количества коттеджных поселков, рост масштабности (реализация поселков площадью 100 га и более) и уровня проработки проектов;
  • увеличение радиуса осваиваемой вокруг Киева территории, при этом домовладения в более отдаленных поселках будут пока преимущественно использоваться в качестве дачи, а не места постоянного проживания;
  • увеличение предложения поселков в сегменте эконом-класса;
  • уменьшение площади  домовладений и придомовых участков, повышений требований покупателей к качеству реализуемых проектов, в частности к отделке домов и к инфраструктуре поселков;
  • рост количества крупных и профессиональных игроков, в том числе иностранных, на рынке (девелоперов, инвесторов, строительных компаний), постепенный уход с рынка компаний, не имеющих достаточных мощностей для реализации соответствующих проектов.

Среди регионов, которые по динамике развития рынка коттеджной недвижимости следуют за Киевом, можно выделить Одесский регион. Как и для киевского региона характерным является расширение радиуса организованной застройки вокруг Одессы. Учитывая специфику размещения территории Одессы вдоль морского побережья, основными направлениями развития котеджного строительства Одесского региона условно можно выделить северное направление (вдоль «старониколаевской» дороги) и южное направление. По северному направлению можно упомянуть о реализации масштабного проекта поселка «Золотого ключа», который позиционируется застройщиком как поселок элит-класса, о поселке «Зеленый мыс», о проекте «Инвестиционной группы "РОСТ" в Чабанке, что относительно недалеко от Одессы. Ряд других поселков находятся на начальных стадиях строительства.

Отдельно стоит упомянуть о котеджной застройке в южном направлении. Здесь отдельно выделяется коттеджная застройка в рамках поселка Совиньон, расположеного на южной границе Одессы и насчитывающего ряд очередей, в том числе и отдельные самостоятельные проекты в рамках общей застройки, например жилой комплекс «Марин Виллас». При этом особенностью Одессы является наличие немалой по площади частной застройки на территории города. Ряд реализуемых проектов коттеджной застройки располагается не только в предместье города, но и на территории самой Одессы. Однако такие объекты коттеджной недвижимости занимают незначительную площадь и чаще всего относятся к элит-сегменту.

Безусловно, во многих регионах организованная коттеджная застройка находится на более ранних этапах развития. Например, в Донецком регионе, количество реализуемых проектов котеджной застройки весьма ограничено: эксперты насчитывают всего около 6-8 проектов котеджных городков в регионе, большая часть которых будет базироваться с южной стороны города. Отдельно можно выделить проект строительства коттеджного поселка возле т.н. Донецкого моря, находящийся на начальном этапе своей реализации. Здесь предполагается коттеджное строительство на территории около 65 га, на которой будет построено около 300 коттеджей, площадь придомовых участков которых будет колебаться от 10 до 25 соток. Очевидно, что такое небольшое по объему для Донецкого региона предложение приводит к значительному дисбалансу спроса и предложения, чем на данном этапе и могут воспользоваться девелоперы и инвесторы.

В целом можно отметить, что рынок коттеджной недвижимости находится в стадии активного развития в большинстве регионов, где может быть сформирован спрос на такую недвижимость. Отмечается серьезное влияние на увеличение спроса на дома в коттеджных поселках в связи с ростом стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья.  В ближайшие годы наибольшая динамика развития будет характерна для городов-миллиоников, а также рекреационных территорий нашей страны, в первую очередь Крыма. Пока же только в столичном регионе наблюдаются признаки активной конкуренции между девелоперами и покупатели, которые имеют немалый выбор при совершении покупок. В остальных регионах рынки коттеджной недвижимости находятся на более ранних стадиях развития и имеют значительный потенциал для деятельности девелоперов и инвесторов. Те из участников рынка, которые уже сегодня реализуют профессионально разработанные проекты или начнут реализацию в ближайшее время, очевидно, будут иметь преимущество перед теми, кто выйдет на рынок позже, когда конкуренция серьезно возрастет.