Тенденции развития рынка жилой недвижимости Украины

О привлекательности инвестирования в проекты недвижимости в Украине говорится много. Стоит вспомнить, что бурный рост цен на отечественном рынке недвижимости и приток капитала в этот сектор начался с сегмента жилой недвижимости. Высокий потенциальный спрос на жилье на фоне относительно невысоких объемов строительства вызвал значительный рост цен. Однако текущие показатели цен на жилье привели к серьезному ограничению платежеспособного спроса и падению количества сделок на рынке.

Период 90-х годов, особенно первые годы независимости Украины, помимо прочего отметился значительным падением объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Тенденцию снижения площади новопостроенного жилья удалось преломить с началом нового столетия, что было связано с повышением инвестиционной привлекательности бизнеса на строительстве жилой недвижимости вызванной постоянным ростом цен на недвижимость.

Таблица 1. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в целом по Украине.

  1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Всего
Введение в эксплуатацию общей площади, тыс. м2 17447 8663 5558 5939 6073 6433 7566 7816 8628 10244
в том числе                    
в городах  14024 6456 4329 4773 4858 5074 5739 6088 6709 7737
в сельской местности 3423 2207 1229 1166 1215 1359 1827 1728 1919 2507
Количество построенных квартир, тыс. 279 118 63 65 64 62 71 76 82 95
в том числе                    
в городах  233 94 52 54 54 51 57 63 69 78
в сельской местности 46 24 11 11 10 11 14 13 13 17
На 1000 населения
Введение в эксплуатацию общей площади, тыс. м2 338 169 113 123 127 135 160 167 185 221
в том числе                    
в городах  404 186 130 147 151 159 180 192 213 246
в сельской местности 202 133 77 73 77 87 118 113 128 169
Количество построенных квартир, тыс. 5,6 2,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,5 1,6 1,8 2
в том числе                    
в городах  7 2,7 1,6 1,7 1,7 1,6 1,8 2 2,2 2,5
в сельской местности 2,8 1,5 0,7 0,7 0,7 0,7 0,9 0,8 0,9 1,1

Источник: Государственный комитет статистики Украины

Так в 2007 году было введено в эксплуатацию 10,24 млн.кв.м. жилья, из них 5,6 млн.кв.м. было ведено индивидуальными застройщиками. Пока Украина еще далека от показателей 90-го года, однако положительная тенденция роста объемов возводимого жилья налицо.

Но, несмотря на наметившийся рост вводимого в эксплуатацию жилья, который происходит на фоне постоянного сокращения численности населения Украины, по уровню обеспеченности жильем на одного жителя Украина отстает от европейских стран. Для Европы средним показателем обеспеченности считается 30-35 кв.м. на человека, в Украине этот показатель по статистическим данным составляет немногим более 22 кв.м. на человека. Учитывая неудовлетворительное состояние большей части построенного в досоветское и советское время жилья, можно утверждать, что средняя обеспеченность граждан Украины жильем находится на невысоком уровне и соответственно существует значительный потенциальный спрос на недвижимость.

Таблица 2. Динамика жилого фонда Украины.

Годы  Весь жилой фонд, общая площадь, млн.м2 В среднем на одного жителя, м2  количество квартир, всего, тыс.
всего из них:
однокомнатных двухкомнатных трехкомнатных четырех и более комнатных
1990  922,1  17,8  17656  х  х  х  х
 1995  978,3  19,2  18303  3557  6766  6199  1781
 2000  1015,0  20,7  18921  3677  7046  6299  1899
 2001  1026,1  21,0  18960  3676  7063  6301  1920
 2002  1031,7  21,3  19023  3692  7098  6303  1930
 2003  1035,7  21,6  19049  3702  7106  6303  1938
2004  1040,0 21,8 19075 3699 7118 6308 1950
2005  1046,4 22 19132 3697 7132 6331 1967
2006  1049,2 22,2 19107 3688 7112 6313 1987

Источник: Государственный комитет статистики Украины

При этом нужно учитывать, что высокий спрос на недвижимость актуален не для всей страны в равной степени. Процессы неравномерного распределения очагов деловой активности, миграции населения в поисках работы, повышения уровня урбанизации страны и т.п. привели к тому, что крупные города, особенно города-миллионики, стали местом с наибольшим дисбалансом спроса и предложения на рынке жилой недвижимости. Особенно активно миграционные процессы характерны для Киева как столицы Украины. Такая ситуация вызвала постоянный и довольно стремительный рост цен на недвижимость, подогреваемый приходом в отрасль спекулятивного капитала, для которого в свою очередь в Украине ограничен круг инструментов инвестирования. Неравномерность динамики сегмента жилой недвижимости можно проследить в региональном аспекте.

Таблица 3. Динамика ввода в эксплуатацию жилья по регионам Украины.

Регионы Украины Введение в эксплуатацию, тыс.кв.м общей площади
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Украина 6073,7 6432,9 7566 7815,9 8628,4 10244
Автономна Республика Крым 226,1 196,1 274,3 282,8 370 522
Винницкая 274 302,3 340 349,7 379,4 395,7
Волынская 133,5 117,9 138,9 155,3 171,6 179,8
Днепропетровская 455,4 372,4 348,5 375,1 401,8 422,4
Донецкая 278,3 329,9 350,9 329,1 382,4 370,7
Житомирская 90,1 130,3 181,7 192,1 201,4 220,7
Закарпатская 135,2 165,3 187,4 232 293,5 351,4
Запорожская 121 125,4 202,5 158,9 139 220
Ивано-Франковска 227,7 252,6 365,3 331,5 391,7 455,5
Киевская 412,3 432,7 547,3 634,8 705 856,7
Кировоградская 96,4 94 103,8 107,6 105,3 120,5
Луганская 202,3 214,5 260,2 252,8 228,2 259,1
Львовская 335,4 397,5 545,4 499,4 482,9 669,5
Николаевская 109,2 113,6 143,9 123,2 139,5 153
Одесская 401,6 377,5 481,6 449,8 662,6 793,4
Полтавская 181,9 169,4 225 209,7 224 278,2
Ровненская 121,4 159 193,9 144,8 234,5 254,2
Сумская 126,9 152,4 140,5 143,4 143,5 185
Тернопольская 120,7 156,5 193,6 245,2 204,3 304,1
Харьковская 332,4 348,3 368,6 366,8 421,7 537,6
Херсонская 112,2 123,4 151,7 162,9 161,5 187,5
Хмельницкая 200,7 242,7 227,7 287,4 264,6 309,6
Черкасская 118,6 146,2 138,1 161,3 177,7 204,3
Черновицкая 106,2 125 210,9 201,4 225,5 304,7
Черниговская 92,4 104,5 124,2 152,7 124,9 186,5
г.Киев 1000,2 1001,1 1050,5 1200,9 1301 1401,5
г.Севастополь 61,7 82,4 69,6 65,3 90,9 100,1

Источник: Государственный комитет статистики Украины

Как видно наибольший объем жилья вводится в эксплуатацию в областях,  в которых областной центр является не только главным городом области, но и региональным экономическим центром, притягивающим к себе людские потоки. Речь в первую очередь идет о Киеве, Одессе, Харькове, Львове, на которые приходится основная доля вводимого в соответствующих областях жилья.  Также можно отметить Крым и некоторые западноукраинские области, в которых объемы строительства определенным образом обусловлены привлекательностью в них периодического проживания из-за рекреационного богатства данных регионов.

Отдельно нужно остановиться на некоторых региональных рынках. В частности лидером по объему вводимого в эксплуатацию жилья, ценам на жилье, высокому спросу на жилую недвижимость и многим другим показателям остается Киев. Так в 2007 году в Киеве в эксплуатацию было введено около 1,4 млн. кв.м. жилья. Около 25% от общего объема введенного в 2007 году жилья составляют объекты холдинговой компании «Киевгорстрой». Также основными игроками рынка являются такие компании как  ЗАО тр. " Киевгорстрой-1" им. Загороднего, ЗАО "Познякижилстрой", ООО ТМО "Лико-Холдинг", ООО «Фирма ТММ», ЗАО "Укрреставрация", ЗАО "Завод ЖБК им.Ковальской", ООО «УИИК» и др. В целом в Киеве ведется строительство около 200 жилых домов и комплексов, из них более трети относится к эконом-классу. Около четверти проектов расположены в центральном Шевченковском районе г. Киева.

Высокие цены (по разным данным средняя цена киевского жилья находится в диапазоне 2500-3000 долл. США за кв.м.), обусловлены значительным притоком населения в столицу и относительно небольшими объемами вводимого в эксплуатацию жилья. При этом нужно отметить, что установившееся высокие цены (в среднем за 2007 год цены на столичном рынке выросли на 10-15%, при этом летом и до середины осени они оставались стабильными) привели к ограничению спроса на недвижимость и сокращению сделок на киевском рынке. Так по данным Министерства юстиции Украины в 2007 году в Киеве было нотариально зарегистрировано 19 520 договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 22,7% меньше, чем в 2006 году. При этом в целом в Украине в 2007 году нотариусами было удостоверено 369 174 договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что на 4% меньше, чем в 2006 году и практически соответствует показателю 2005 года.

Киев является одним из регионов, где наибольшее развитие получил сегмент элитного жилья или жилья класса «премиум». На сегодня спрос в этом сегменте довольно высок и поддерживается высокой концентрацией в Киеве политиков, бизнесменов, обеспеченных артистов, спортсменов и т.д., в том числе тех, которые переезжают в Киев из регионов. Безусловно, далеко не все проекты жилой недвижимости, претендующие на элитность (по крайней мере исходя из установленной цены), можно отнести к такому сегменту, однако застройщики все более профессионально подходят к реализации проектов в этом сегменте. В целом в Киеве эксперты насчитывают не более 15-20 проектов класса «премиум», каждому из которых характерен тот или иной недостаток (расположение, техническое оснащение и др.), который может поставить под сомнение отнесение их к элитному сегменту. Как и следовало ожидать, большая часть возведенных недавно и возводимых жилых домов и комплексов располагается в центре столицы. Цены на недвижимость в «премиум» сегменте стартуют от 7000-7500 дол. США за кв.м. и могут достигать отметки более чем в 20 000 дол. США за кв.м. для отдельных уже построенных объектов.

По результатам 2007 года по объему введенного в эксплуатацию жилья за Киевом и Киевской областью следует Одесская область, где большая часть нового жилья вводится в Одессе. Так в 2007 году в Одесской области было введено в эксплуатацию 793,4 тис. кв.м., в том числе 472,2 тыс. кв.м. непосредственно в Одессе. Особенностью жилого фонда Одессы является то, что значительная его часть находится в ветхом состоянии. В 2007 году цены на одесскую недвижимость находились на стабильном уровне, при этом цены на старый фонд и хрущевки даже снижались. В течение прошедшего года спрос на жилую недвижимость был на более низком уровне, нежели в предыдущие годы. Так по данным министерства юстиции в Одесской области в 2007 году было удостоверено 18 612 сделок, что на 26,8% меньше, чем в 2006 году.

На одесском рынке присутствуют как компании, которые реализуют 1-2 проекта, так и имеющие целый портфель проектов. К основным игрокам первичного рынка недвижимости Одессы можно причислить «Прогресс-строй», «Исток-2001», «Берег-групп», «Черноморгидрострой», компании группы «Альянс», группы «Приморье» и др. В Одессе реализуются проекты около 150 жилых домов и комплексов, что в целом предполагает строительство более 2 млн. кв.м. жилья.

Динамично развивается рынок жилой недвижимости Днепропетровска. Положительной чертой рынка является создание довольно оригинальных объектов недвижимости, в том числе жилой, который по архитектурной проработке часто превосходят столичные проекты. В 2007 году в Днепропетровской области было введено в эксплуатацию 422,4 тыс. кв.м., в том числе около 200 тыс. кв.м. непосредственно в Днепропетровске. Сегодня на разных стадиях реализации находится более 200 проектов недвижимости. При этом в городе чувствуется дефицит земельных участков для реализации новых проектов. В целом основными игроками строительного рынка Днепропетровска является около 20 крупных местных компаний, также присутствует несколько иностранных компаний.

 Таблица 4. Средняя стоимость жилья по регионам Украины по результатам III квартала 2007 года.

Город Стоимость, дол.США за кв.м.
Киев 2869
Одесса 1599
Севастополь 1586
Донецк 1526
Днепропетровск 1519
Львов 1350
Симферополь 1325
Харьков 1269
Ровно 1251
Житомир 1246
Черновцы 1200
Николаев 1170
Хмельницкий 1163
Запорожье 1156
Винница 1123
Луцк 1090
Тернополь 1087
Ужгород 1070
Херсон 1065
Полтава 1017
Черкассы 1000
Ивано-Франковск 981
Сумы 912
Чернигов 900
Луганск 825
Кировоград 810

Источник: Расчеты группы компаний "Планета Оболонь".

Высокие цены на недвижимость при потенциально высоком и неудовлетворенном спросе привели к высокому интересу к украинскому рынку со стороны иностранных инвесторов и бизнесменов строительного сектора. Несмотря на высокую коррупционность строительного бизнеса в Украине, очень высокие показатели доходности и как следствие объем прибыли, которую можно получить, стимулируют отдельных застройщиков начинать свои проекты. Так в Киеве уже на стадии строительных работ находится проект международного холдинга Scorpio Real Estate, который в Украине работает под брендом Seven Hills. Компания уже реализует проект строительства крупного жилищного комплекса в Голосеевском районе Киева. Существуют также примеры, когда иностранные инвесторы начинают реализацию проектов в Украине, привлекая местных партнеров способных облегчить решение земельных и согласовательных вопросов. Хотя также есть и неудачные образцы работы иностранных игроков на отечественном рынке, как в случае с международной группой HANNER, которая после серии скандалов вышла из проектов в Киеве, но продолжает реализацию проектов в регионах Украины.

Можно отметить, в том числе и опираясь на вышеизложенное, что факторами, которые способствуют росту цен на недвижимость и/или поддержанию их на высоком уровне являются:

  • низкая обеспеченность жильем граждан Украины (по сравнению с европейскими показателями);
  • низкое качество значительной части существующего жилого фонда Украины и стремление граждан улучить свои жилищные условия;
  • низкая осведомленность граждан и юридических лиц об иных направлениях инвестирования средств, кроме вложений в недвижимость;
  • рост стоимости аренды жилья, что стимулирует граждан принимать решение о покупке недвижимости;
  • миграционные процессы в направлении крупных городов, стимулирующие повышение спроса на жилье.

Однако существует ряд факторов, которые могут стимулировать снижение цен на недвижимость:

  • значительная диспропорция между стоимостью недвижимости и доходами граждан (данное соотношение в Украине иногда в разы превышает соответствующий показатель для европейских стран);
  • высокие текущие цены на недвижимость, отсекающие значительную часть потенциальных покупателей недвижимости от возможности покупки;
  • серьезное ужесточение условий по получению ипотечных кредитов как с точки зрения условий кредитов (сроки, процентные ставки, величина первоначального взноса), так и с точки зрения условий их получения (ужесточение требований к заемщикам). Этот фактор способен оказать серьезное влияние на рынок, так как текущий уровень цен оставляет многим гражданам возможность приобрести жилье только с помощью привлечения кредитных ресурсов. Ограничение такой возможности ограничивает объем спроса и соответственно сокращает количество сделок на рынке.

Степень влияния указанных факторов на рынки жилой недвижимости каждой области и/или населенного пункта Украины не в последнюю очередь зависит от региональных особенностей, так как пока не во всех регионах Украины исчерпан потенциал для роста цен на жилье. Однако нужно отметить, что в долгосрочной перспективе ограничение спроса, в том числе из-за недоступности кредитов, на фоне постепенного роста предложения способно вызвать постепенное снижение цен на многих региональных рынках. При этом нужно отметить, что само по себе снижение цен на недвижимость, в том числе первичную не должно оказать серьезного влияния на инвестиционную привлекательность данного сегмента рынка недвижимости. Причиной тому является то, что во многих  регионах (Киев, Одесса, Крым и др.) текущие цены на недвижимость значительно, иногда в разы превышают себестоимость строительства. Поэтому снижение цен, способное стимулировать рост количества сделок купли-продажи жилья, может пойти только на пользу рынку жилой недвижимости Украины.