Подписаться
На главную О нас Услуги Сферы Проекты Вакансии Аналитика Контакты

Тенденции рынка офисной недвижимости Украины

Начиная с конца 2008 года, девелопмент многих крупных офисных проектов Украины, заявленных к реализации до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования, неэффективной концепцией проектов, экономическим спадом, снижением деловой активности и, как результат, снижением спроса.

Важными событиями рынка офисной недвижимости Украины в 2011 году стали размораживание некоторых проектов и продолжение строительства ряда крупных офисных объектов. В результате повышения бизнес-активности, в течение года наблюдалось возобновление активности девелоперов, увеличение объема нового предложения, увеличение спроса на качественные помещения и, как следствие, постепенный рост арендных ставок и снижение уровня вакантности.

Основным фактором, который способствует развитию рынка офисной недвижимости Украины, по-прежнему является ненасыщенность рынка качественными помещениями, в том числе в таких крупных городах ка Киев, Донецк, Днепропетровск, Одесса и Харьков.

За последние 2 года в столице Украины Киеве, было введено в эксплуатацию около 15 объектов общей площадью 225 000 кв. м., т.е. предложение возросло почти на 20%. А в 2012-2014 годах в Киеве могут быть достроены более 20 бизнес-центров класса А и В общей площадью свыше 500 000 кв. м. В результате предложение возрастет еще почти на 40%. Структура предложения по классам выглядит следующим образом: класс А — 17%, класс В+ — 29% и В- — 54%.

В течение 2012 года прогнозируется перераспределение структуры спроса в сторону увеличения классов А и В+, что будет возможным в связи с вводом в эксплуатацию таких масштабных проектов, как БЦ «Гулливер» (80 тыс. кв. м), "Премиум центр" (36 тыс. кв. м), БЦ "Мария" (53,9 тыс. кв. м), БЦ "Торонто" (40 тыс. кв. м).

Выход такого объема площадей с одной стороны позволит потенциальным арендаторам расширить выбор и остановиться на наиболее подходящем для них объекте, с другой – будет сдерживать рост арендных ставок, так как конкуренция усилится.

Уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости Киева в 2011 году составлял около 13,5%. Спрос в течение 2011 года преимущественно генерировали компании сферы IT, телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные, а также компании финансового сектора (банки и страховые компании). При чем, не только столица, но и вся Украина практически не интересует иностранных инвесторов – в 99% всех сделок по аренде офисов фигурируют фирмы, давно работающие в стране. Скорее всего, такая тенденция сохранится и к концу 2012 года. Основным критерием смены офисных помещений являлось намерение компаний улучшить коммерческие условия и/или качество занимаемых помещений.

На конец 2011 года арендные ставки на офисные помещения класса А в Киеве находились на уровне $38-50/кв. м./месяц, офисные помещения класса В и С предлагались по ставкам аренды $23-35 и $8-25/кв. м./месяц соответственно (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса А составил $6-10/кв. м./месяц, для класса В $2-6 кв. м/месяц (с НДС).  Эти данные свидетельствуют о небольшом росте арендных ставок по сравнению с прошлым годом - 4,5%.

Динамика арендных ставок в Киеве ближайшие 2 года будет зависеть от ценовой стратегии в крупных бизнес центрах «Гулливер», «101 Tower» и «Торонто-Киев», ввод в эксплуатацию которых запланирован в 2012 году. Если стоимость аренды в этих бизнес центрах будет завышена, это может привести к дальнейшему повышению среднерыночных арендных ставок на офисные помещения в Киеве. В то же время применение в этих объектах конкурентной ценовой стратегии, скорее всего, приведет к снижению среднерыночных арендных ставок в сегменте.

Строительство новых офисных зданий в регионах идет крайне низкими темпами, однако это не влияет на цены: они стабильны либо снижаются умеренными темпами, потому что деловая активность восстанавливается очень медленными темпами и новые арендаторы очень экономно подходят к подбору офисов.

Так, в Харькове диапазон ставок в БЦ класса В составляет 10–15 долл./кв. м. Наибольший спрос наблюдался на офисные помещения небольшой площади (до 50 кв. м.), однако наметилась тенденция увеличения спроса на крупноформатные офисы в офисных центрах класса В и С. Но если спрос на небольшие помещения покрывается текущим предложением, то вакантных офисов площадью более 1000 кв. м.  на рынке нет. Как в бизнес-центрах класса В, так и в офисных центрах класса С в основном предлагаются небольшие помещения либо офисные блоки площадью до 300 кв. м. Таким образом, уже сегодня можно говорить о дефиците качественной офисной недвижимости в Харькове, что является результатом замораживания проектов с офисной составляющей в 2008-2011 году.

И хотя в 2012-2013 годах планируется открытие нескольких бизнес-центров общей площадью порядка 85 000 кв. м. (класс А – «Бриллиантовый город», «Соломон», класс В – «Капиталист», «Форум Холл», БЦ в составе МФК «Ковчег», Торгово-экспозиционный центр с офисами), риски переноса сроков ввода в эксплуатацию для них остаются высокими, учитывая тенденции прошлых лет.

В Днепропетровске предложение также превышает спрос. В 2011 году был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса В «Кудашевский» (31300 кв. м.), а к концу 2013 должно быть введено еще 3 БЦ: «Цивилизация» (17900 кв. м.), БЦ по ул. Либкнехта (4000 кв. м.) и «Ступени», фаза II (11800 кв. м.). Поэтому и там в 2012-2013 годах возможно дальнейшее снижение арендных ставок в районе 3–5%. Сейчас тут можно найти площади по цене от 6 долл./кв. м.

Дороже приходится платить предпринимателям-одесситам – от 15 до 25 долл./кв. м. Сейчас в Одессе больше 100 офисных центров, совокупная площадь которых превышает 300 000 кв. м., но при этом для рынка характерно отсутствие высококлассного предложения (Более 65 % площадей - это старые административные здания советской эпохи). Абсолютное большинство БЦ обладают существенными недостатками и ограничениями. Главной проблемой для офисных зданий в центре Одессы, как и в других крупных городах, является парковка. Из инфраструктуры (зал для конференций, ресторан, централизованная охрана и др.) обычно присутствует не более 2-3-х опций. В 2011 году был введен в эксплуатацию единственный бизнес-центр класса А – «Негоциант» площадью 7800 кв. м. В ближайшие годы для инвесторов данный сегмент не является приоритетным и появления крупных объектов не предвидится.

Донецкие риэлторы также не отмечают и не прогнозируют дефицита каких-либо офисов. Стоимость аренды метра офисной недвижимости в Донецке с начала 2011 г. снижается на 1–1,5% в месяц. Более 50% офисов класса А стоят пустыми, ведь стоимость аренды до 35 долл./кв. м. в месяц местный бизнес не выдерживает. Хотя в докризисный период Донецк наряду с Харьковом были наиболее активными рынками офисной недвижимости.

Таким образом, арендные ставки в целом по Украине следующие:

Следует также отметить, что в традиционных отношениях между собственниками офисных зданий и арендаторами наблюдаются коренные изменения. Арендаторы осознают, что сейчас их позиция на переговорах сильна как никогда – они даже могут влиять на строящиеся объекты, обращая внимание на все: местонахождение, размеры, энергосберегающие качества и экологичность объекта, наличие охраны и систем кондиционирования. Также арендаторы офисных площадей все больше внимания уделяют наличию качественной транспортной развязки, гарантированных паркомест и развитой инфраструктуры в БЦ. В том числе многие компании после не совсем удачного опыта пребывания в полностью герметичных проектах с маломощными системами кондиционирования/вентиляции приветствуют наличие открывающихся оконных систем.

И такая тенденция, которая уже давно имеет место на рынках офисной недвижимости европейских стран, представляет выгодные условия для всех сторон. Арендаторам нужны эффективные рабочие места, а девелоперам нужны первоклассные арендаторы. И вопрос заключается в том, смогут ли девелоперы выстроить долгосрочные партнерские отношения со своими клиентами, предлагая помещения, которые будут повышать эффективность деятельности арендаторов. Обеим сторонам необходимо следовать принципу равноправного партнерства для достижения взаимовыгодного результата.

Основными игроками в сфере девелопмента офисной недвижимости Украины по-прежнему останутся локальные игроки с локальными инвестициями, поскольку с откровенно непрозрачными процедурами получения земельных участков и проведения строительных работ могут совладать только местные девелоперы, имеющие рычаги воздействия на административный ресурс. Поэтому, если иностранные девелоперские компании и будут в ближайшее время выходить на украинский рынок офисной недвижимости, то, скорее всего, они будут привлекать местного партнера с административным ресурсом, уже существующими земельными участками, проектами или консалтинговую компанию обеспечивающую вхождение и работу на рынке (если знают что в Украине лучше реализовывать проекты самостоятельно). Не секрет, что из 100% успешных инвестиционных проектов международных компаний в Украине, только 1% реализован (1 проект) с участием украинского партнера. Все остальные проекты под различными предлогами приостановлены и их судьба неизвестна.

В виду существенного увеличения предложения офисной недвижимости премиум класса можно предположить, что в сегменте самых дорогих украинских офисных площадей ставки аренды должны пойти вниз. Однако, как и в случае с торговой недвижимостью, в эксплуатацию, скорее всего, введут не намного больше половины обещанных объектов. Дисбаланс между спросом и предложением приведет к некоторым скидкам для арендаторов, но период снижения арендных ставок будет достаточно коротким (не должен превысить 5%), так как после открытия новых офисных центров в 2012/2013 годах, предложение в данном сегменте будет низким. По этой причине спрос уже примерно через 12-18 месяцев покроет все новое предложение, и арендные ставки в этом сегменте могут снова вырасти.

Если говорить о динамике за последние 2 года, то арендные ставки сейчас находятся примерно на уровне конца 2009 года, но докризисные показатели они догнать не смогут. Вакантность, в зависимости от объектов недвижимости, наблюдалась разная. Так, существенные колебания наблюдаются в сегменте объектов класса А от 0% до 75%.  

В целом, 2011 год ознаменовался ростом количества сделок на рынке аренды. Доля сделок покупки помещений конечными пользователями в общей структуре спроса составила около 25%, соответственно, доля сделок аренды – 75%. Среди инвестиционных сделок на рынке офисной недвижимости нужно выделить покупку 50% доли во второй очереди бизнес центра «Леонардо» в центральной части Киева компанией «ЭСТА Холдинг» в четвертом квартале 2011 г. Данная сделка, оценочная стоимость которой составляет $50-60 млн., стала крупнейшей сделкой в 2011 г. в Украине по приобретению актива, генерирующего доход. Также в первом квартале 2011 г. телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел в Киеве бизнес центр «Щекавицкий» общей площадью 12,12 тыс. кв. м. в Киеве. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 млн.

Достаточно сложно осуществлять прогноз развития отрасли офисной недвижимости на длительный период, а также в краткосрочной перспективе. Это связано как с политической и экономической жизнью Украины в преддверии предстоящих выборов в Верховную Раду и законотворчества ее нового состава, так и с кризисными волнениями во всем мире и Европе в частности. В связи с этим, остается надеяться, что после парламентских выборов условия ведения бизнеса и инвестиционная привлекательность Украины будут улучшаться. Это  будет способствовать росту спроса со стороны арендаторов, а глобальная конъюнктура рынка приведет к повышению инвестиционной активности зарубежных инвесторов в отношении Украины, что положительно повлияет на развитие новых проектов бизнес-центров и своевременное завершение уже запланированных.