Підписатися
На головну Про нас Послуги Сфери Проекти Вакансії Аналітика Новини Контакти

Офісна нерухомість України: тенденції і перспективи

Офісна нерухомість разом із торговою є найбільш динамічно розвиваючим сегментом на ринку комерційної нерухомості України. Зростання ділової активності вітчизняних підприємців і прихід до України іноземних інвесторів викликали потребу в якісних офісних приміщеннях, пропозиції яких сьогодні явно недостатньо. Такий дисбаланс привів до високих орендних ставок, великої прибутковості інвестицій в «офісні» проекти і з'ясовного прагнення девелоперів запрацювати на такій ситуації, пропонуючи ринку нові об'єкти.

Сьогодні основою найбільш активного розвитку ринку офісної нерухомості є найбільш великі міста України і в першу чергу Київ. Це пов'язано з високою концентрацією ділової активності в регіональних центрах і особливо в столиці. Точне визначення кількості існуючих офісних об'єктів є проблематичним через безліч причин: вільного трактування існуючих класифікаторів офісних будівель, існування mixed-use проектів, наявністю офісних будівель, зайнятих одним орендарем-власником і т.д.

В цілому в Україні кількість офісних центрів по різним даним оцінюється в 120 -180 об'єктів, при цьому оцінка кількості столичних офісних центрів знаходиться в діапазоні від 60 до 100 об'єктів. Площа київських класифікованих об'єктів оцінюється в 600 – 750 тис.кв.м. Площа офісних об'єктів Києва, яких можна віднести до непрофесійних або непіддатливих класифікації, не піддається точному підрахунку і по різних оцінках складає від мільйона до декількох мільйон квадратних метрів.

У сегменті професійної офісної нерухомості Києва найбільша питома вага (більше половини) доводиться на офісні будівлі класу В. Об’єкти класу А займають близько 15% ринку і біля третини доводиться на будівлі класу С. При цьому важливо відзначити, що нова пропозиція виходить на ринок, представлено в основному об'єктами класу А, В і В+. Об'єкти класу С з'являються на ринку переважно шляхом реконструкції старих адміністративних будівель. Створення нових об'єктів такого класу є малопривабливим для інвесторів, в основному внаслідок ризику зниження їх заповнюваності у міру насичення ринку.

Крім столичного ринку розвиваються регіональні ринки офісної нерухомості. Так, ринок офісної нерухомості Донецька складно назвати насиченим з погляду наявності великої кількості професійних об'єктів. Проте розвивається він дуже динамічно. В цілому в місті функціонує близько 12–15 офісних центрів, які умовно можна віднести до класу В/В+ і велика частина з яких розташована в центрі Донецька. Існуючі професійні об'єкти мають в основному невелику площу. При цьому окремі проектуючі і створювані об'єкти мають значнішу площу. Велика їх частина знову таки розташовується в центральному Ворошилівському районі міста.

Ринок офісної нерухомості Дніпропетровська є одним з найбільш розвинених в порівнянні з іншими містами України. Поява перших щодо професійних об'єктів на ринку Дніпропетровська датується ще 90-ми роками минулого сторіччя. Перші об'єкти не відрізнялися великою площею і легко поглиналися ринком. Основними гравцями на ринку були і поки залишаються місцеві девелопери. Враховуючи ситуацію, яка склалася на ринку нерухомості, девелопери і інвестори збільшують площі реалізуючих проектів. До того ж потрібно відзначити, що ринок нерухомості Дніпропетровська, окрім іншого, відрізняється і новаторськими поглядами в архітектурі, що дозволяє виводити на ринок досить цікаві з архітектурної точки зору об'єкти. У Дніпропетровську реалізується ряд великих проектів, зокрема бізнес-центр CIVILIZATION (девелопер- компанія «Консоль»), багатофункціональний комплекс «Славія» (група «Ратибор»). Ряд ще більших об'єктів знаходиться на стадії проектування і розробки концепції.

Ринок офісної нерухомості Харкова до недавнього часу був в основному представлений перепрофільованими приміщеннями інститутів, готелів і т.п. Починаючи з 2005 року, на ринок почали активно виходити нові об'єкти (в основному класу В), правду кажучи, площа більшості із них була невелика. Сьогодні на стадії реалізації знаходиться ряд масштабніших проектів, наприклад: БЦ «Ковчег», ОТЦ «PLATINUM PLAZA». Основними гравцями ринку є місцеві компанії, зокрема «концерн АВЕК і Ко», «Макрокап девелопмент Україна» і ін.

Інвестиційна привабливість ринку офісної нерухомості, як втім і інших сегментів комерційної нерухомості, для інвесторів базується на високому попиті на професійні приміщення, на тлі недостатньої пропозиції викликаного, як низьким об'ємом існуючого ринку професійних об'єктів так і постійними затримками з введенням нових об'єктів в експлуатацію.

При цьому попит на офісні приміщення в професійних об'єктах генерується в основному за рахунок середніх і крупних вітчизняних компаній, які збільшують масштаби діяльності і розширюють свої штати, а також іноземних компаній, що працюють в Україні.

Відносно Києва можна відзначити, що високий попит мають офіси, розташовані в центральному діловому районі і на Подолі. Проте, враховуючи транспортні проблеми столиці, все більше уваги орендарі приділяють офісним приміщенням в районах прилеглих до центру, зокрема розташованим навіть на лівому березі Києва.

Враховуючи дефіцит відповідних приміщень, орендарі формують попит на приміщення різних класів. При цьому загальною тенденцією є підвищення вимог орендарів до офісних приміщень і прагнення орендувати приміщення вищого класу. До того ж збільшується середній розмір офісів, що орендуються.

2007 рік був досить плідним для столичного ринку офісної нерухомості, на відміну від ринку торгової нерухомості. І хоча нова пропозиція не змогла повною мірою ліквідовувати дисбаланс попиту і пропозиції, проте минулий рік можна вважати кроком на шляху до рішення цієї задачі. У 2007 році в Києві на ринок було виведено більше 10 нових об'єктів, сумарною площею більше 150 тис.кв.м. Серед окремих офісних об'єктів необхідно згадати про вивід на ринок другої черги БЦ «Леонардо (вул. Богдана Хмельницького, 17/52); БЦ «Вітрило» (вул. Мечникова, 2), БЦ «Айсберг» (вул. Жилянська, 73-79). Серед менших за площею об'єктів варто згадати про БЦ «Горизонт Парк» (вул. Володимирська, 101), БЦ «Карат» (вул. Жилянська, 110), БЦ «Реноме» (вул. Дімітрова, 5) та ін. При цьому ринкова ситуація, яка склалася на ринку нерухомості, дозволяє новим і діючим об'єктам бути цілком успішними, оскільки велика частина договорів на умовах дуже високих ставок оренди підписується ще до здачі об'єктів в експлуатацію.

Проте, існуючий на столичному ринку дисбаланс попиту и пропозиції на професійні об’єкти настільки великий, що навіть вивід ринок рекордного по об'ємах для минулих років пропозиції не спровокував зниження орендних ставок. Навіть навпаки: орендні ставки протягом 2007 року істотно підросли (в середньому на 30-35%). При цьому при формуванні показників вартості оренди і продажу офісній нерухомості ключовими чинниками залишаються класність будівлі, зручність і престижність місцерозташування об'єкту, зручність транспортної доступності офісного центру.

Вартість оренди в окремих столичних бізнес-центрах класу А сьогодні може досягати 100 дол. США за кв.м. в місяць, для офісів класу В орендні ставки знаходяться на рівні 35-50 дол. США за кв.м. в місяць, ставки для офісних приміщень в об'єктах класу С знаходяться в діапазоні 25-35 дол. США за кв.м.

Дефіцит якісних офісних об'єктів навіть при високому рівні орендних ставок привів до високих показників заповнюваної об'єктів і відповідно низьким показникам вакантності. Поточні показники рівня заповнюваної офісних центрів знаходиться в діапазоні 94-100%, при цьому для більшості офісних центрів класу А і В показник вакантності площ складає не більше 1-2% .

Також можна відзначити таку особливість ринку як домінування операцій по оренді офісних приміщень над операціями по покупці. Сьогодні переважна більшість офісних приміщень орендуються, а не купується. І зв'язано це не тільки з високою вартістю приміщень, але і з недостатністю відповідної пропозиції на ринку.

Варто також згадати про деякі тенденції, які сформувалися на ринку офісної нерухомості в багатьох великих містах, для яких актуальним є дефіцит відповідних для розвитку офісних проектів, наприклад для Одеси і Києва. Характерною межею є «зсув» місцерозташування офісних центрів у віддалені від центру райони з акцентом на чиннику зручності транспортної доступності. При цьому, для центральних частин міст все більш гострою стає транспортна проблема. Для Одеси назріла необхідність організації проекту «Діловий Центр» і винесення за межі центру і будівництва ділового мікрорайону. Оптимальним рішенням може бути mixed-use із зручною транспортною розв'язкою.

Вельми очевидною стає тенденція збільшення масштабності проектів, зокрема поверховості об'єктів. Дефіцит ділянок спонукає девелоперів все більш спрямовувати об'єкти увись, підвищуючи їх поверховість.

Сформульованою тенденцією, яка втім характерна не тільки для офісного ринку, але й є розвиток mixed-use проектів, в яких офісні приміщення є одними з складових.

Приємною і похвальною тенденцією є підвищення якості нових проектів, що пов'язане із збільшеними вимогами орендарів, зростанням професіоналізму самих девелоперів і інвесторів, а також очікуваного ними підвищення конкуренції в майбутньому. Безумовно, багато нових офісних проектів не позбавлено недоліків, в першу чергу пов'язаних з недостатністю парковочних місць, не завжди продуманими рішеннями щодо інженерних систем будівель, проте тенденція зростання якості нових об'єктів «на обличчя». Можна і надалі прогнозувати збільшення частки висококласних приміщень (клас «А» і «В+») в об'ємі нової пропозиції, що виводиться на ринок.

Ситуація дисбалансу попиту і пропозиції на ринку, а також дефіцит відповідних земельних ділянок сформували тенденцію прагнення девелоперів до активного освоєння промислових зон і територій промислових підприємств, які часто розташовуються в центральних районах міста. Також все активніше девелопери прагнуть розвивати проекти бізнес-парків, розташованих поза центром міста. Зокрема можна згадати про проекти компаній Алакор і Seven Hills на київському ринку.

Відзначимо, що серед чинників, стримуючих динамічніший розвиток ринку офісної нерухомості і, як наслідок, що перешкоджають ліквідації дисбалансу попиту і пропозиції, можна згадати про складну процедуру отримання земельних ділянок для забудови, про заплутану процедуру узгодження проектів будівництва, браку відповідних ділянок для розвитку офісних проектів в найбільш потребуємих для цього місцях і ін. Щодо Києва, можна згадати про проблему відсутність нормативної бази для будівництва будівель понад 25 поверхів і, як наслідок, необхідності проходження тривалішої процедури розробки і узгодження проектної документації.

Надалі можна прогнозувати продовження активного розвитку ринку офісної нерухомості. Так, на сьогодні в Києві на різних стадіях реалізації знаходяться більше 40 офісних проектів, реалізації яких найближчими роками повинна забезпечити щорічне надходження на ринок не менше 200 тис.кв.м. офісних приміщень. Зокрема на даний момент йде робота над другими «чергами» бізнес-центрів «Ільїнський», «Форум Парк Плаза». Ведуться роботи по будівництву декількох багатофункціональних комплексів («Міракс-плаеа», «Еспланада», «Дарницький» і ін.). Все голосніше звучать заяви про реалізацію масштабних проектів по освоєнню столичних промзон і створенню бізнес-ситі, зокрема на Рибальському півострові і районі Нижньої Телички. При цьому також можна відзначити, що в рамках тенденції зростання масштабності проектів в Києві розробляються проекти висотністю в 50-60 поверхів.

Кількість бізнес-центрів, які ще будуються в регіонах, складає не менше 65 об'єктів. При цьому, при насиченні ринку професійними об'єктами, об'єктивними виглядають очікування по зниженню орендних ставок і зростанню показників вакантності площ. Найбільшими можуть скластися трудності в об'єктів класу С і тих, які взагалі не піддаються класифікації. Сьогодні вони заповнені через нестачу професійних приміщень, проте їх недоліки (проблеми з парковкою, інженерним оснащенням і т.д.) вплинуть на їх заповнювану у разі балансу попиту і пропозиції на ринку.

При цьому необхідно відзначити, що для насичення ринку буде потрібно мінімум 3-5 років за умови надходження на ринок значних об'ємів нових площ. Тому поки у вітчизняних і іноземних девелоперів та інвесторів існує час для отримання значних прибутків від реалізації проектів на ринку офісної нерухомості.