Підписатися
На головну Про нас Послуги Сфери Проекти Вакансії Аналітика Новини Контакти

Офісна нерухомість України: зміна тенденцій та перспективи

Початок 2008 року для більшості девелоперів та власників офісних об'єктів не віщував нічого поганого. Зростання ставок, серйозне перевищення попиту над пропозицією, плани орендарів з розширення площ - все обіцяло великі прибутки девелоперам і власникам вже функціонуючих об'єктів. Однак накопичені диспропорції у розвитку ринку нерухомості і серйозна економічна криза, що охопила Україну, кардинально змінили ситуацію на ринку офісної нерухомості.

Більшу частину 2008 року ринок офісної нерухомості розвивався на сприятливому тлі. Так, за даними компанії Colliers International, на столичному ринку офісної нерухомості в 2008 році нова пропозиція склала близько 200 тис. кв.м. Таким чином, загальний обсяг пропозиції професійної офісної нерухомості на кінець 2008 року в Києві склав близько 1 млн.кв.м.. Орендні ставки поступово росли, збільшуючи прибутковість існуючих об'єктів та об’єктів, що будуються. З початку 2009 року вже відзначається з'ясовне уповільнення приросту офісних площ. Так у першому кварталі 2009 року був введений в експлуатацію тільки один офісний об'єкт БЦ "Capital Hall» (загальна площа 12 тис. м. кв.)

Основною причиною різкої зміни тенденцій розвитку ринку стало серйозне падіння ділової активності, заморожування планів з розвитку більшості компаній, у тому числі і з точки зору оренди нових офісних площ, скорочення діяльності та / або повне закриття багатьох суб'єктів економічної діяльності, які формували попит на офісні приміщення . Якщо в кінці III - початку IV кварталу 2008 року внаслідок девальвації гривні очевидною стала неможливість орендарів платити за старими «доларовими» ставками, то з розвитком кризи окремі компанії стали не здатні оплачувати оренду офісу в принципі, і були змушені звільняти приміщення. Інші переїжджали в більш дешеві приміщення і / або серйозно скорочували орендовану площу, намагаючись у такий спосіб скоротити витрати в умовах кризи. Таким чином, основна причина зміни тенденцій на ринку, дуже різке падіння попиту на офісні приміщення, яке відбулося у відносно короткий проміжок часу.

Це призвело до того, що за невеликий період часу ринок офісної нерухомості перетворився з ринку орендодавця, який в останні роки правил на ньому «як цар», в ринок орендаря, який тепер, будучи платоспроможним, може диктувати свої умови орендодавцю. У ситуації серйозного зниження попиту та звільнення приміщень, помітно зросла їхня пропозиція за досить привабливими цінами, якщо порівнювати з докризовим періодом. При цьому, на ринку з'явилася велика кількість пропозиції непрофесійної офісної нерухомості, яка раніше купувалася зі спекулятивною метою. Серйозне пом'якшення позицій орендодавців крім зниження цін проявляється також у зміні умов оренди: тепер багато власників офісних будівель готові не тільки надавати голі приміщеня під обробку (в термінах ринку - shell & core), але і здавати вже оброблені приміщення, беручи витрати на обробку на себе. З огляду на цінову невизначеність, нові договори учасники ринку схильні укладати на більш короткі періоди (раніше основними в роботі були довгострокові договори).

Зміни на ринку змусили орендодавців міняти свою поведінку. Адже тепер крім питання зниження вартості гостро актуальним є питання рівня вакантності офісних об'єктів. Економічна криза привела до підвищення рівня вакантності існуючих об'єктів офісної нерухомості і серйозного уповільнення заповнення нових об'єктів. Станом на кінець весни 2009 року рівень вакантності професійних об'єктів на столичному ринку досягав 15% (для порівняння: у кризовий період порожнє не більше 1-3% приміщень). Орендодавці, які не бажають пристосовуватися до кризи на ринку, стали втрачати орендарів і в остаточному підсумку програвати перед тими, хто виявився більш гнучкими в нинішніх умовах. Власникам об'єктів, які пішли на адекватне скорочення рівня орендної ставки, вдалося стабілізувати, а деяким і поліпшити, показник вакантності офісних об'єктів. Пік з'їзду орендарів припав на кінець 2008 - початок 2009 рр.. На кінець весни 2009 року ситуація дещо стабілізувалася, враховуючи, що багато компаній вже перейшли до роботи в кризових умовах і зробили необхідні скорочення і персоналу та орендованих площ. Наступний виток скорочень орендованих площ може бути викликаний черговою хвилею фінансово-економічної кризи.

У кризових умовах серйозно зріс обсяг пропозиції щодо суборенди площ, що раніше зустрічалося дуже рідко. Таким чином, орендарі намагаються компенсувати хоча б частину витрат на оренду. Також відзначається зниження показника середньої площі затребуваних офісних приміщень. Тепер більшість компаній прагнуть орендувати офіси поменше.

Окремо варто згадати про ситуацію на регіональних ринках. Як і в сегменті торговельної нерухомості, регіональні офісні ринки постраждали сильніше, ніж столичний ринок. Ще до кризи, уваги великих інвесторів до регіональних ринків було значно менше, ніж до столичного. Тепер же, коли більшість компаній формують платоспроможний попит на офісні приміщення, концентрують свою увагу в основному на столиці та окремих містах-мільйонниках, для регіональних офісних центрів гостро стало питання збереження орендарів. Багато офісних об'єктів з непоступливими власниками стали порожніти.

Як уже зазначалося, криза на ринку призвела до істотного падіння вартості купівлі-продажу офісної нерухомості та ставок оренди. Так в деяких висококласних столичних об'єктах ставки оренди номіновані в доларах США знизилися в 2-2,5 рази, що значно перевищує рівень девальвації гривні. Це зайвий раз вказує на докризовий Перегрів вартості офісної нерухомості. У середньому на середину весни 2009 року на столичному ринку орендні ставки перебували в діапазоні 480-600 дол. США / кв.м. / рік для офісів класу А, 360-480 дол. США / кв.м. / рік для офісів класу B + і 180-360 США / кв.м. / рік для офісів класу B-. При цьому скоротилася різниця в цінах на офісні об'єкти класу А і класу В. Аналогічні тенденції зниження орендних ставок характерні і для регіональних ринків. Власники окремих об'єктів готові навіть йти на надання орендарям канікул з оплати оренди лише б не допустити стрімкого звільнення офісних центрів.

Ще масштабніше падіння характерно для ринку купівлі-продажу офісних об'єктів. За даними гравців ринку середня вартість офісної нерухомості на столичному ринку знизилася до 1,9 тис. дол. США за кв.м., що в 2,5 рази нижче докризових цін. При цьому багато з власників готові надавати знижки, особливо це стосується тих, хто гостро потребує грошей і тих, чиї об'єкти куплені в кредит і перебувають у заставі в банку.

Криза на ринку нерухомості і жорсткість умов кредитування привели до падіння інвестиційної вартості об'єктів офісної нерухомості практично в два рази. Ставки капіталізації для офісного сегменту досягли майже 20%, що в два рази перевищує докризові показники. До того ж тепер більшість інвесторів, які ще проявляють інтерес до вітчизняного ринку, цікавить покупка функціонуючих об'єктів офісної нерухомості, здатних генерувати дохід і розташованих в центральній частині міста. Не дивно, що такий інтерес відноситься в першу чергу до Києва.

У сфері девелопменту офісних об'єктів криза проявилася в зупинці реалізації багатьох об'єктів і уповільнення реалізації інших. Основною причиною стали серйозні проблеми з залученням необхідного для фінансування будівництва. Як раніше зазначалося, особливо постраждали регіональні ринки із-за зміщення акцентів інвесторів і девелоперів на столичний ринок. При цьому масштабні проекти, які не доведені до завершальної стадії, знаходяться під особливою загрозою через великих сум, які необхідні для їх завершення на тлі нестачі ліквідності у більшості інвесторів і невизначеності ключових показників ринку, зокрема орендної ставки, у майбутньому. У таких умовах невизначеності складно спрогнозувати та обґрунтовано прорахувати економічну складову проекту. Логічним наслідком кризи в девелопменті нових об'єктів стало перенесення термінів введення об'єктів в експлуатацію на більш пізні дати.

У ситуації кризи на перший план почала виходити професійність девелопменту офісних будівель. Якщо на зростаючому ринку орендарі змушені були закривати очі на недоліки об'єктів, то тепер вони можуть бути набагато перебірливими. Офіси, що мають місце недоліки в інженерії, плануваннях, кількість паркомісць будуть змушені конкурувати в основному за рахунок зниження орендної ставки.

Подальший розвиток ринку офісної нерухомості тісно пов'язаний з економічним становищем в країні. Адже від того, яким чином буде виходити з кризи економіка України в цілому і банківська система зокрема, залежить ділова активність і відповідно попит на офісні приміщення, плани з розвитку компаній, наявність ресурсів для фінансування і т.д. У середньостроковій перспективі на ринку не буде дефіциту площ, а буде спостерігатися ситуація перевищення пропозиції над платоспроможним попитом. Високим залишатиметься показник вакантності площ. Черговий стрибок показника вакантності можливий в результаті нової хвилі економічної кризи, а також в об'єктах із непоступливими власниками.

У короткостроковій перспективі можна прогнозувати поступове зниження ставок оренди, особливо чутливий цей показник буде до змін курсу національної валюти. У середньостроковій перспективі багато чого буде визначатися станом економіки України. Надлишок пропозиції офісної нерухомості, особливо в сегменті непрофесійних об'єктів, буде визначати подальше зниження цін купівлі-продажу на такі об'єкти.

Девелопмент нових офісних об'єктів буде страждати через складності з фінансуванням і неготовність багатьох гравців інвестувати в умовах невизначеності. Так прогнози нової пропозиції на 2009-2010 рр.. на столичному ринку носять досить умовний характер, оскільки спрогнозувати чи буде вчасно добудований той чи інший об'єкт вельми складно. Згідно з прогнозом компанії Colliers International в 2009 - 2010 рр.. році на ринок офісної нерухомості Києва може бути виведено близько 300 тис. кв.м. площ. Прогнози щодо нових професійних об'єктів на регіональних ринках носять ще більш умовний характер.

Таким чином, фінансово-економічна криза в Україні завдала серйозного удару по ринку офісної нерухомості, у тому числі і в контексті девелопменту нових об'єктів. Але з іншого боку вона усунула ряд диспропорцій, які були на ринку, і змусила власників об'єктів бути більш поступливими у відносинах з орендарями. Характеристики подальшого розвитку ринку будуть залежати від стану економіки України як найбільш важливого фактора, що формує попит на професійну офісну нерухомість.