Прогнози розвитку ринку житлового будівництва

Які ж перспективи подальшого розвитку галузі житлового будівництва? Практично ніхто не заперечує те, що відбудеться скорочення кількості гравців на ринку, яке, до речі, стрімко йде зараз. При цьому під ризиком банкрутства перебувають як невеликі компанії, які реалізовували 1-2 проекту, так і великі гравці, які на певному етапі захопилися масштабними проектами, «наробили боргів» і зараз не мають джерел фінансування своєї діяльності.

Зацікавленість у ринку, особливо в житловому сегменті, втратить багато іноземних інвесторів і девелоперів. Високий рівень непрозорість дозвільних процедур, корупції, значний рівень ризику раніше компенсовані високим прибутком від ведення діяльності. В умовах падіння цін і попиту, український ринок вже не буде таким привабливим, як раніше.

Серед проектів житлової нерухомості в кращому стані опиняться проекти, які знаходяться на завершальній стадії. Забудовники будуть намагатися в першу чергу довести ці проекти до логічного кінця. Значно більший потенціал для завершення матимуть розпочаті проекти за участю іноземних інвесторів і великих вітчизняних промислово-фінансових груп. У кращому стані також виявляться проекти, які знаходяться в центрі міст-мільйонниках і, відповідно, мають більший резерв зміни ціни для підвищення зацікавленості покупців. У гіршому становищі виявляться масштабні проекти, джерела подальшого фінансування яких є невизначеними. Також найбільш постраждають проекти економ-сегмента на околицях міст, які не мають значного резерву для зниження ціни. Теж саме стосується проектів у більшості невеликих міст, за винятком курортних регіонів.

Важливим для прогнозування подальшого стану ринку є розуміння джерел припливу коштів у житлове будівництво. Власні джерела забудовників є обмеженими, до того ж в поточних умовах одиниці будуть їх витрачати в повному обсязі. У коротко і середньостроковій перспективі можна говорити про надзвичайно низької ймовірності відновлення іпотечного кредитування, а також кредитування безпосередньо забудовників. Значно більш імовірною є реструктуризація старих боргів. Таким чином, джерелом припливу коштів можуть бути поточні доходи громадян і наявні заощадження. Очевидно, що покупка нерухомості з поточних доходів доступна дуже обмеженому колу осіб. Тому багато чого буде залежати від того, як населення буде витрачати наявні заощадження. Зараз зберігають свій вплив фактори недостатньої забезпеченості населення житлом і низької якості житлового фонду, які формують значний відкладений попит, який однак кілька зменшився із-за деякого відтоку приїжджих з великих міст. Грошей у населення на руках достатньо, для того щоб пожвавити ринок житлової нерухомості, однак через невпевненість в економічному майбутньому воно не поспішає їх витрачати. До того ж поточний рівень цін не сприяє великій кількості угод. Тому можна прогнозувати подальше зниження цін. Деякий час на ринку буде спостерігатися ситуація, коли будуть зустрічатися варіанти квартир зі схожими характеристиками, але з дуже різними цінами, що буде головним чином визначаться гостротою потреби продавців у засобах. Зниження цін можна прогнозувати до рівнів, коли попит на нерухомість може бути фінансово підкріплений без залучення іпотеки. Орієнтиром можуть бути ціни на нерухомість, які були на ринку до активного поширення іпотечного кредитування в Україні.

У середньостроковій перспективі малоймовірним також є приплив спекулятивного капіталу на сегмент житлової нерухомості, тобто покупка нерухомості не з метою проживання. Купівля нерухомості в якості вкладення коштів буде відбуватися невеликий частиною людей, які мають вільні кошти навіть в умовах кризи і необхідність їх інвестувати. Однак ці угоди не матимуть серйозного впливу на весь ринок.

Джерелом припливу коштів на ринок житлового будівництва можуть стати «державні гроші». Розуміючи негативний вплив зупинки галузі будівництва, держава, не без впливу будівельного лоббі, намагається пожвавити будівельний сектор. Це прагнення підкріплюється певною кількістю нормативно-правових актів. Однак навіть на початку другого кварталу 2009 року (в самий розпал кризи в будівництві) немає чіткого розуміння термінів, механізмів, обсягів, джерел надходження таких коштів. Крім цього навіть у разі надходження на ринок заявлених обсягів підтримки, вони не зможуть кардинально вплинути на галузь.

В цілому реалізація зазначених прогнозів щодо припливу коштів на ринок житлової нерухомості, які безпосередньо в сегменті житлової нерухомості, що перебуває на стадії будівництва, буде в значній мірі залежатиме від фактора довіри до забудовників. Зараз на ринку немає ситуації ажіотажного попиту, браку пропозиції житлової нерухомості, тому в покупців є час і можливості для кращого вибору. У цій ситуації значна перевага буде у забудовників, які на тлі катастрофічного падіння довіри до ринку будівництва, зможуть виділятися серед інших гравців. Звичайно, мова йде про тих забудовників, у яких є позитивна попередня історію і які будуть продовжувати будівництво об'єктів, можливо знизивши темпи. Тому що зараз вже є приклади, коли забудовники віддають перевагу збереженню наявних коштів, прикриваючись світовим кризою і апелюючи до держави в отриманні допомоги, при цьому маючи можливість вести подальше будівництво.

Таким чином, криза в житловому будівництві призведе до очищення ринку від слабких або недобросовісних гравців, зниження цін, зменшення обсягів будівництва. Вихід з кризи буде залежати від відновлення довіри покупців до забудовників, що в цілому малоймовірно в середньостроковій перспективі. Трохи оживити галузь можуть державні кошти, параметри надходження яких у галузь сьогодні важко прогнозовані.