Підписатися
На головну Про нас Послуги Сфери Проекти Вакансії Аналітика Новини Контакти

Ринок торгівельної нерухомості України: кризові тенденції

2008 рік для ринку торгівельної нерухомості, як і для інших сегментів ринку нерухомості, став зламним з точки зору зміни основних тенденцій розвитку. Ситуація на ринку й прогнози на початку 2008 року та після його закінчення відрізняються досить суттєво. За результатами 2008 року в рейтингу розвитку торгівлі A.T. Kearney Україна опинилася на 17 місці  (в 2007 році Україна займала 5 місце). Це в значній мірі відбиває зміни на ринку роздрібної торгівлі та торгівельної нерухомості та може слугувати сигналом погіршення привабливості України для міжнародних гравців. Якщо раніше на столичному та більшості регіональних ринків попит значно перевищував наявну пропозицію професійних приміщень, то сьогодні ситуація протилежна: існуюча пропозиція не поглинається ринком в повному обсязі. Зміна співвідношення попиту та пропозиції призвела до зростання рівня вакантності  площ в торгівельних центрах. Наприклад, в  деяких торгівельних центрах Києва вже сьогодні вільні приміщення займають третину та більше площі окремих поверхів об’єкту.

Які ж причини призвели до ситуації, що склалася на ринку? Як позначилася  економічна криза на ринку торгівельної нерухомості? Для ринку торгівельної нерухомості притаманні як загальні для всіх сегментів причини кризи, так і свої специфічні. Деяка специфіка ринку торгівельної нерухомості полягає в тому, що на цьому ринку крім орендаря и орендодавця присутній третій важливий гравець – покупець, який витрачає гроші в магазинах, що знаходяться на орендованих площах. Девальвація гривні і як наслідок подорожчання імпортних товарів, падіння рівня доходів громадян, масові звільнення, практично повне згортання споживчого кредитування та невпевненість в завтрашньому дні призвели до скорочення витрат населення на купівлю товарів різних категорій. Особливо це відчули оператори, які торгують товарами довгого користування та товарами не першої необхідності (побутова техніка, взуття, дорогі сувеніри, косметика, ювелірні вироби, одяг тощо). Менше падіння товарообігу притаманне для операторів продуктової групи, операторів розваг та ресторанів швидкого харчування. Окремо можна відзначити кінотеатри, багато з яких навпаки заявили про зростання доходів в період кризи. В цілому населення стало витрачати менше, при цьому переорієнтувавши власні витрати на більш дешеві товари та товари першої необхідності.

В ситуації падіння товарообігу та зростання витрат на ведення діяльності багато рітейлерів, які орендують торгівельні приміщення, більше не в змозі сплачувати орендну платню за докризовими ставками. До того ж в більшості випадків орендна платня встановлювалась в іноземній валюті, що через девальвацію мало призвести до  суттєвого зростання її гривневого еквівалента. Варто відмітити, що саме в гривні більшість рітейлерів отримують свої доходи. До цього додалося високе боргове навантаження у значної кількості торгівельних операторів, проблеми з рефінансуванням поточної заборгованості та практично повна обмеженість фінансування по добре налагодженим  каналам (кредити, іноземні позики, корпоративні облігації). Це вже призвело до технічних дефолтів за публічними зобов’язаннями низки торгівельних операторів, невиплати по кредитах, початку банкрутства окремих мереж, а також активізувало процеси злиття та поглинання серед гравців ринку, особливо в продуктовому рітейлі.

Зазначені проблеми призвели до значного скорочення чи повного згортання операторами торгівлі та розваг програм розвитку та зміщення акцентів від кількісної присутності на ринку к вибірковим якісним проектам. Якщо до кризи більшість операторів мали масштабні програми розвитку, які, до речі, в значній мірі фінансувалися за рахунок кредитних коштів та часто здійснювалися за принципом «якомога швидше зайняти місце на ринку»,  то зараз тільки деякі оператори, найчастіше іноземні (наприклад Metro, IKEA),  заявляють про збереження програм кількісного розвитку мереж. Інші планують скоротити свою присутність, особливо в регіонах чи відкривати окремі магазини, закриваючи при цьому нерентабельні об’єкти.

Зазначені причини призвели до серйозного падіння попиту на торгівельні приміщення та зміни ринкового балансу в поточний момент. Все це не могло не відбитися на ставках оренди. З початку 2008 року спостерігалося зростання орендних ставок. Наприклад, в  найбільш успішних  столичних   торгівельних центрах  орендні ставки  до осені 2008 року виросли на третину та досягали рівня 150 – 200 дол. США за  кв.м. (для операторів торгівельної галереї). 

Після початку активної фази кризових явищ в економіці відбулася стабілізація орендних ставок. А в результаті зазначених раніше проблем, особливо девальвації гривні, почався процес перегляду договірних умов між орендарями та орендаторами, щонайменше в частині зниження величини орендної ставки. Сьогодні складно говорити про точні показники зниження орендних ставок. Ця величина залежить від багатьох факторів: успішності та професійності торгівельного центру, конкретного регіону та міста, місця розташування в населеному пункті, оператора, існуючих договірних відносин, готовності орендодавця йти на поступки тощо. Проте в цілому в регіонах спостерігається більш значне зниження ставок (часто більш ніж удвічі від докризового рівня), ніж в столиці. Також більші зниження ставок та динаміка зростання вакантності площ притаманні непрофесійним торгівельним об’єктам, орендарі яких в більшій мірі відчули зниження потоку покупців в умовах кризи. На ринку, в основному в регіонах, вже існують зафіксовані випадки, коли орендодавці готові подовжувати оренду якірним орендарям лише при умові сплати експлуатаційних платежів та подальшого знаходження в об’єкті.

Окрім зміни рівня орендних ставок, змінилися й базові умови договорів оренди. Девальвація гривні призвела до того, що значна частина договорів стала укладатися в гривні, а не в валюті, як раніше, або ж укладатися в валюті зі встановленням фіксованого на певний період курсу. Більш активно обговорюється та вже застосовується розрахунок ставок оренди як відсотка від обороту в якості засобу, який здатен розділити важкість падіння товарообігу між орендарем та орендодавцем, що поширено на європейських ринках. Іншими словами на зміну диктату орендодавця на ринку встановлюється ситуація, коли орендодавець повинен усіляко намагатися в партнерстві з орендарем пережити тяжкі часи чи взагалі погоджуватися на умови орендаря через загрозу взагалі залишитися з порожніми приміщеннями.

Необхідно коротко згадати про інвестиційні угоди, укладені в 2008 році на ринку торгівельної нерухомості. Їх кількість була не такою великою, проте позитивним є те, що такі угоди стосувалися не тільки столичного ринку. Легко пояснюється те, що угоди були укладені до початку кризи в секторі нерухомості. Компанія Davento plc придбала київський ТЦ «Альта - центр» (GLA – 17 тис.кв.м.) за суму біля 50 млн. дол. США,  британський інвестфонд Meyer Bergman Europian Retail Partners придбав київський ТРЦ «Алладін» (GLA – 10,2 тис.кв.м.) за суму біля 60 млн. дол. США. В Миколаєві було продано ТЦ «City Center», а в Харкові – ТЦ «AVE PLAZA», будівництво якого поки не закінчено. В результаті кризових явищ на ринку значно зросли ставки капіталізації, за якими потенційні інвестори готові придбавати об’єкти, але, як і раніше, якісних реалізованих проектів на ринку не вистачає.

Ситуація на ринку девелопменту нових об’єктів також досить складна. Загальна площа торгівельних центрів столиці складає біля 450 тис. кв.м.  За даними компанії Colliers International показник забезпеченості торгівельними площами в Києві складає біля 170 кв.м. орендованої площі на 1000 мешканців. Для порівняння: в Будапешті – біля 1000 кв.м., в Мадриді – 820 кв.м., у Варшаві – 770 кв.м., в Берліні – 340 кв.м. В 2008 році в Києві було відкрито всього декілька торгівельних центрів загальною площею біля 80 тис. кв.м.,  що менше раніше запланованих на 2008 рік показників. Можна відзначити відкриття в Києві першого гіпермаркета мережі Auchan в Україні. В цілому в  Україні нараховується до 300 торгівельних центрів із загальною орендною площею 2,7 млн.кв.м., приріст площ за 2008 рік склав 647 тис.кв.м. чи 32%.

Для девелоперів криза на ринку рітейлу та торгівельної нерухомості позначилася в падінні попиту на нові об’єкти та, як наслідок, в проблемах із заповненням нових торгівельних центрів. Проте ще більше на девелопмент нових об’єктів вплинули проблеми з кредитуванням. В останні роки багато девелоперів та інвесторів захопилися масштабними проектами для фінансування яких часто залучалися кошти із зовнішніх джерел, зокрема кредити банків. В умовах неможливості залучення таких коштів, будівництво багатьох об’єктів було зупинено, особливо тих, які знаходилися на початковій стадії. Девелопери почали концентрувати свої зусилля на об’єктах, для завершення яких необхідна відносно невелика кількість коштів. Інші намагаються знайти вихід в ще більшому дроблені проектів на окремі фази та поетапному здаванні об’єкту. Окремо потрібно сказати про проекти, які фінансуються за рахунок іноземних інвесторів, особливо крупних міжнародних мережевих компаній. Криза на реалізації значної частини таких проектів відбилася в значно меншій мірі і їх будівництво в більшості випадків продовжується й надалі.

Багато вітчизняних девелоперів вимушені переглядати свої портфелі, виставляючи на продаж частину проектів. Так девелоперська компанія «XXI сторіччя» продала проект торгівельного центру «Квадрат» по вул. Бальзака в Києві. Багато проектів по будівництву мереж торгівельних центрів по всій Україні (наприклад, анонсувалися та реалізовувалися проекти мереж торгівельних центрів «Караван», «Дафі», «Міріада» тощо) згорнуті до кращих часів, а деякі, можливо, назавжди. Іншими словами девелопери, окрім рішення проблеми повернення боргів, концентруються на завершені проектів, які були доведені до високого ступеню готовності, розпродують частину активів та поки згортають свої масштабні плани.

Подальший розвиток ринку торгівельної нерухомості багато в чому буде визначатися станом економіки в цілому та рітейлу зокрема. У випадку подальшого падіння доходів громадян та девальвації гривні можна прогнозувати скорочення мереж та закриття окремих магазинів, які торгують товарами не першої потреби, особливо тих, які імпортують товар. Можна прогнозувати зміщення акцентів в сторону операторів з більш дешевим товаром, а також зменшення асортиментного вибору в вітчизняному роздробі. Значно більше в цьому плані постраждають регіони. Багато компаній повернуться на декілька років назад, коли вони були присутніми в першу чергу в найбільш великих містах. Відкривати нові об’єкти у невеликих містах, про освоєння яких багато гравців заявляли нещодавно, будуть тільки деякі компанії. Орієнтація на продуману присутність змусить багато компаній закривати неефективні магазини, при цьому реалізуючи тільки досконало пророблені проекти. Це стане каталізатором професійності для більшості торгівельних об’єктів. Бо при диспропорції на ринку успішними з точки зору заповнюваності та ставок оренди були й непрофесійні об’єкти. В умовах кризи вони постраждають найбільше. Професійні об’єкти зможуть краще зберегти потік покупців та відповідно будуть вимушені знижувати ставки на менший відсоток. Найменш професійні торгівельні об’єкти можуть взагалі опинитися під загрозою закриття, особливо ті, які залишаться без якірних орендарів.

Через зниження доходів громадян зацікавленість в українському ринку згасне у багатьох міжнародних ритейлерів, які планували вийти на ринок України.

В середньостроковій перспективі продовжиться зниження орендних ставок, яке буде диференційованим в залежності від ситуації у конкретного оператора та потоку покупців в конкретному центрі. Можна прогнозувати розповсюдження методу розрахунку орендних платежів від обороту ритейлера.

На ринку девелопменту торгівельної нерухомості можна прогнозувати намір девелоперів закінчити об’єкти, які знаходяться на завершальній стадії (при наявності відповідних фінансових ресурсів). При цьому об’єкти, які до розпалу кризи не змогли досягти завершальної стадії, в більшості випадків, будуть залишатися замороженими через відсутність фінансування та неясності можливості заповнення таких об’єктів в середньостроковій перспективі. Початок нових проектів в середньостроковій перспективі буде рідкісним явищем. Також в найближчій перспективі малоймовірною є реалізація масштабних проектів. Девелопери будуть намагатися розбити масштабні проекти на невеликі фази, реалізація яких вже розпочалася. Більш ймовірною виглядає реалізація невеликих, затребуваних в тому чи іншому регіоні, проектів. Девелопери та інвестори значно більше уваги будуть приділяти проробленню проекту в цілому та концепції об’єкта зокрема. Бо криза продемонструє, що професійно створені об’єкти постраждають менше, чим нашвидкуруч реалізовані проекти.

Через зниження орендних ставок при збереженні колишнього високого рівня ризиків багато іноземних гравців втратять зацікавленість в реалізації торгівельних проектів в Україні. Проте високою буде зацікавленість в готових об’єктах, яких, на ринку, як і раніше, буде не вистачати. Ринок також можуть залишити багато компаній, для яких девелопмент торгівельної нерухомості був одним з багатьох напрямків, зокрема підрозділи деяких вітчизняних фінансово-промислових груп, які планували розвивати мережеві торгівельні центри. При цьому більшу вагу на ринку отримають іноземні гравці, які вже зайшли на ринок, реалізували чи реалізують будь-які торгівельні проекти, знають специфіку вітчизняного ринку та які не мають наміру залишати його, або мають намір розвивати свій проектний портфель й надалі. В довгостроковій перспективі, коли в циклі економічного розвитку українська економіка опиниться в фазі зростання, компанії, які будуть продовжувати чи розпочинати проекти в поточний момент отримають перевагу, томущо зможуть виводити на ринок об’єкти під час диспропорції попиту та пропозиції, яка в майбутньому може виникнути через недостатність пропозиції нових об’єктів. В центрі уваги більшості гравців, які будуть планувати нові проекти, опиняться в першу чергу столиця та найкрупніші міста.

Зворотною стороною кризи для сильних гравців стане можливість завоювати /збільшити долю ринку на тлі послаблення конкурентів. Для стратегічних інвесторів, які розуміють циклічність розвитку ринку нерухомості, в середньостроковій перспективі з урахуванням значного падіння цін на ринку нерухомості будуть непогані можливості для придбання ділянок чи проектів для реалізації. Учасники, які мають необхідну грошову ліквідність, будуть використовувати такі можливості.

Завдяки кризі, на ринку нерухомості України з’явиться каталізатор професійності створення та експлуатації торгівельних об’єктів, будуть скореговані раніше дуже завищені орендні ставки, відбудеться очищення ринку від випадкових гравців, стратегічні гравці отримають гарні можливості для входження в нові проекти.