На ринку складської нерухомості України в 2011 році не спостерігалося суттєвих змін. Тенденціі, які були закладені в 2009-2011 роках, в загальних рисах зберігаються та будуть спостерігатися і до кінця 2012 р. Основними з них є:
- Після буму на ринку професійних складів в 2008 р. вже 4-й рік поспіль спостерігається поступове зниження пропозиції нових приміщень;
- Збереження найбільшого попиту на оренду складських секцій, площа яких не більша 5000 кв. м.;
- Пропозиція нових приміщень більша за попит орендарів. Але при цьому спостерігається поступове скорочення долі вакантних площ в складських комплексах. Це відбувається переважно в найбільш якісних складах з вдалим місцезнаходженням.
- Активність орендарів все ще залишається на низькому рівні, тому орендні ставки продовжать стабілізуватися. В об’єктах, які користуються найбільшим попитом, можливе незначне збільшення мінімальної орендної ставки, а максимальна ставка,скоріш за все, залишиться незмінною. За рахунок індексації вже підписаних договорів оренди може збільшитись запитувана ставка на вільні площі в окремих складських комплексах, однак коливання середньоринкової ставки навряд чи перевищать 1-2%.
- Основний попит будуть формувати вже представлені на ринку гравці(в першу чергу крупні торгівельні компанії та логістичні оператори), які будуть розширяти займані площі, переїжджати в більш якісні об’єкти та шукати більш вигідні умови оренди.
- У великих регіональних центрах можлива активізація місцевих девелоперів у зв’язку з дефіцитом високоякісних складських приміщень. Це стосується, перш за все, Донецька і Дніпропетровська.
- Підвищення інтересу девелоперів до модернізації складів С і D класів.
- Низький рівень інтересу з боку девелоперів щодо купівлі цільових майданчиків.
Варто згадати про запуск будівництва Великої кільцевої дороги навколо Києва, яке планується закінчити до 2015-2016 року. Уже зараз це може послужити додатковим поштовхом для розвитку логістичних об’єктів, наближених до нової дорозі.
Сектор логістичної нерухомості в регіонах розвиватися фактично перестав. Так, лише кілька проектів приступили до реалізації:
- в Харкові шведською групою LLENTAB будується новий логістичний комплекс з офісними та складськими приміщеннями на 5 тис. кв. м. Новий об’єкт буде в розпорядженні операторів ринку вже в цьому році.
- представник посольства США висловив бажання підтримати проект створення логістичного центру на базі Криворізького аеропорту (місто Кривий Ріг),
- ТОВ «АТБ-маркет» (Дніпропетровськ), що володіє мережею магазинів формату «дискаунтер» в Україну, почав будівництво двох логістичних комплексів в Дніпропетровській (41,156 тис. кв. м.) та Донецькій (34,6 тис. кв. м.) областях , відкриття яких планується в кінці 2012 – початку 2013 р.
- ТОВ «Скандинавія-фіш» – один з найбільших операторів на українському рибному ринку – має намір до кінця 2012 р. побудувати новий логістичний комплекс місткістю 20 тис. т в Одесі.
Також слід згадати про реалізацію державної цільової програми створення оптових ринків сільськогосподарської продукції (у форматі багатофункціонального логістичного комплексу, який об’єднує складський, виробничий, торгівельний та офісний формати), прийнятої в 2009 р. Оптові аграрні ринки є найбільшим каналом збуту продовольства в Європі. Вітчизняна програма розрахована до 2013 р. і передбачає створення 25 ринків у різних регіонах країни, на що з бюджету повинно бути виділено близько 4 млрд. грн. Передбачається також залучення коштів приватних інвесторів, яким обіцяно ряд преференцій, зокрема, прискорене виділення земельних ділянок та компенсація відсотків за кредитами.
Реалізація державної програми суттєво позначилася на зниженні інтересу міжнародних інвесторів цього сектора. Хоча не можна сказати, що всі ніші охоплені, і ринок заповнено. Так, на даний момент в Україні діють три ринки мережі ОРСП (оптові ринки сільгосппродукції) – «Шувар» у Львові (реалізований у форматі багатофункціонального логістичного комплексу, який об’єднує складський, виробничий, торговельний та офісний формати), «Господар» в Донецьку і « Столичний» в Києві (об’єкт площею майже 46 тис. кв.м. з кількома спеціалізованими павільйонами, овочесховищем і майданчиком для торгівлі з автомобілів). Вся продукція і ціни на ринках мережі ОРСП від виробника.
До кінця 2012 р., в селищі Молодіжне в Херсонській області запрацює перший в Україні виробничо-оптовий ринок. Він буде мати електронну біржу, логістичні центри і єдиний в країні річковий термінал. Проект даного ринку відрізняється від тих оптових ринків, які вже працюють в Україні. Крім продажу продукції, тут займатимуться збором врожаю, його зберіганням, продажем і експортом. Зокрема передбачено створення сучасної логістичної системи – локальних логістичних центрів, які будуть виконувати роль регіональних торгово-виробничих майданчиків. Загальна торговельна площа ринку, разом з інтертерміналом, складе близько 260 га.
У 2012 г, крім Херсона, такі ж ринки будуть створені в Одесі, Запоріжжі, Маріуполі, Харкові та Дніпропетровську.
Головною перешкодою для девелоперів при розвитку нових проектів є досить високий рівень вакантності (приблизно 17-20%), який до кінця 2012 року може знизитися, незважаючи на введення в експлуатацію нових площ, а також стабільність орендних ставок (в середньому 4-7 дол / кв. м.).
Девелопмент нових проектів в таких умовах буде залежати від наявності потенційних орендарів, які зможуть гарантувати стабільний дохід. Відповідно, нові проекти будуть реалізовуватися переважно в форматі «built-to-suit» (будівництво за угодою), так як наявність потенційних орендарів дає можливість девелоперам залучити фінансування в проект і знизити витрати на будівництво, а також врахувати індивідуальні потреби конкретних клієнтів. Така форма задоволення точкового попиту набагато ефективніша, ніж будівництво складського проекту для його подальшої спекулятивної реалізації в оренду. Формат «built-to-suit» набув широкого поширення в Європі, в той час як у нас він тільки починає розвиватися. Можна очікувати збільшення частки таких проектів в Україну в найближчі роки.