Тенденції розвитку ринку котеджної нерухомості

Український ринок житлової нерухомості продовжує розвиватися, проходячи певні етапи еволюції. Новою тенденцією ринку, формування якої почалося кілька років тому, став розвиток сегменту заміської житлової нерухомості, переважно представленого котеджною нерухомістю.

Основними форматами організованого ринку заміської нерухомості, якщо не брати до уваги багатоквартирне приміське будівництво, яке в основному розвивається навколо Києва, можна визначити котедж і таун-хаус, які, прийнято об'єднувати терміном коттеджне будівництво.

Початок розвитку ринку котеджной нерухомості був досить хаотичним. Ще кілька років тому пропозиція домоволодіння в організованих котеджних селищах була мізерною. Існували лише одиничні приклади реалізованих проектів котеджних містечок невеликих за площею і кількістю домоволодіння, розташованих в основному біля міст-міліонерів, як приклад, селище «Золоті ворота» біля Києва. В іншому заміська нерухомість була переважно представлена неорганізованою забудовою, у тому числі сформованими ще за радянських часів дачними селищами. На тому етапі розвитку саме за рахунок такої забудови, а також варіанту самостійного зведення будинку задовольнялося бажання покупців мати житло за містом.

Перші котеджні містечка часто були мало продумані і могли взагалі не мати якої-небудь концепції, що пропрацювала. Як і в інших сегментах ринку нерухомості, велика частина проектів котеджних містечок базувалася (часто базується і сьогодні) не на вдало вибраній ідеї або сегменті ринку, під які згодом підшукується земельна ділянка, а на спочатку купленій (відведеній) земельній ділянці, для якої надалі девелопер (інвестор) шукає адекватні для реалізації ідеї. Проте сьогодні на фоні збільшення конкуренції в даному сегменті ринку нерухомості девелопери і інвестори все більш ретельно приходять до опрацьовування концепції і безпосередньої реалізації проектів котеджних містечок. Інакше їх проекти можуть виявитися не конкурентноздатними і збитковими.

Особливо це торкається столичного ринку, на якому рівень конкуренції найбільш високий.

Розвиток ринку організованої котеджної забудови підстібався попитом із сторони забезпечених громадян, які, слідуючи світовій тенденції переваг життя в передмісті і роботи в мегаполісі, прагнули придбавати домоволодіння і землю в передмісті. В розвинених країнах життя в передмісті давно стало буденною практикою для середнього класу, що очевидно після певного часу чекає і Україну. Підстібав попит на заміське житло і стрімке зростання цін на квартири в великих містах, які ще кілька років тому значно випереджав динаміку цін на заміське житло і земельні ділянки.

Не дивлячись на відносно невелику історію розвитку ринку котеджної нерухомості вже відбулися певні зміни в характеристиках попиту на даному ринку. Так, враховуючи значне зростання цін, вибір покупців ставати більш раціональним. Найбільший попит тепер існує не на великі за площею об'єкти, а на котеджі площею 200-250 кв.м. Бажана площа присадибних ділянок також зазнала зміни у сторону зменшення. Тепер найбажаніша площа ділянки складає близько 10 соток. Ключовими характеристиками, які впливають на вибір при покупці котеджів в організованих селищах, окрім позначених вище є місце розташування (віддаленість від міста і автодоріг), ціна, якість будівництва, репутація забудовника, наявність і якість інженерної і соціальної інфраструктури.

Хоча в багатьох областях України ринок котеджної нерухомості знаходиться тільки на початку свого розвитку, висока динаміка розвитку даного ринку характерна для більшості регіонів, де є потенціал для відповідного розвитку. Український ринок котеджної нерухомості можна умовно поділити на «прибуткові і «платоспроможні» регіони». В Києві, Дніпропетровську, Харкові котеджні містечка, як правило, освоюються місцевими жителями, а курортно-туристичні регіони, такі, як Крим, Одеса і Карпати, привабливі для приїжджих Українців і іноземців. В основному попит у всіх регіональних центрах практично однаковий. За різними оцінками, від 40 до 60% українських покупців житла віддали перевагу б, замість квартири купити будинок за містом за умови зручної транспортної розв'язки і наявності необхідного комфорту.

Стрімке зростання цін в сегменті котеджної нерухомості протягом останніх декількох років, споживчий попит, що росте, більш просте рішення земельно-погоджувальних питань при будівництві за містом підштовхнуло девелоперов і інвесторів до виходу на даний ринок і формування відповідної пропозиції. Спочатку на ринку котеджної нерухомості було присутнє багато непрофесійних інвесторів і девелоперов, наприклад тих, кому вдалося отримати у власність або в оренду привабливі для забудови земельні ділянки. Лише зараз почався процес поступової професіоналізації гравців даного ринку.

В початковій стадії розвитку ринку котеджної нерухомості спостерігалася, а на багатьох регіональних ринках спостерігається і сьогодні серйозна диспропорція попиту і пропозиції. Прагнення жити за містом формує значний потенційний попит на заміське житло організованих форматів, проте високі ціни на таке житло «відсікають» значну кількість потенційних покупців. Вартість будівництва будинку своїми силами, за оцінками експертів, в середньому складає $500/кв. м за цегляний будинок і $450/кв. м - за дерев'яний. При цьому значний попит був сформований на селища економ-класу з невеликими за площею будинками (до 200 м.) і невеликими присадибними ділянками. Проте пропозиція на ринку, навпаки, не так давно, в основному, формувалася за рахунок сегменту елітної нерухомості. Таким чином сформувалася ситуація різного співвідношення попиту і пропозиції в різних сегментах ринку. В економ-сегменті (в першу чергу, якщо виходити з вартості домоволодіння) попит значно перевищує пропозицію. Лише не так давно девелоперы нарешті звернули увагу на цей факт і починають пропонувати ринку відповідні по класу селища. Не в останню чергу це було зв'язано з тим, що пропозиція на еліт-сегменти перевалює над попитом, що призводить до того, що продажі в таких селищах відбуваються не так стрімко як хотілося б забудовникам. Це примушує їх виходити в нові сегменти даного ринку, де спостерігається інше співвідношення попиту і пропозиції.

Необхідно відзначити, що на вітчизняному ринку немає загальновизнаної системи класифікації котеджної нерухомості. Не так давно асоціація фахівців по нерухомості України і розробила класифікатор котеджних селищ, в якому пропонується виділяти такі класи котеджної нерухомості як де-люкс, преміум, бізнес, економ +, економ. В рамках даного класифікатора приналежність котеджного містечка до того або іншого класу визначається по 6 основним (наприклад, місце розташування, площі будинків і ділянок і т.д.) і декількома додатковими критеріями. Проте часто девелоперы в рамках маркетингової стратегії позиціюють свої селища в сегментах, яким такі котеджні селища реально не відповідають. Це було пов'язано в першу чергу з роботою «усліпу», без залучення консалтингових компаній і відповідно без проведення маркетингових досліджень. Якщо ж девелоперы організовують в своїй структурі маркетинговий відділ або консалтингову компанію, то це приводить до результату, при якому дослідження проводяться по принципу - «що хотіли прочитати, то ми і написали». Так як маркетологи в таких ситуаціях підстроюються під думку тих, хто їм платить заробітну платню.

Зупиняючись на цінових показниках ринку, потрібно відзначити, що основними чинниками, які визначають вартість котеджу, є місце розташування котеджного селища (щодо міста і автодоріг), які використовуються при будівництві матеріали, наявність природно-рекреаційних ресурсів (ліс, річка, море і т.п.), наявність і характеристики соціальної і інженерної інфраструктури.

Також варто стисло зупинитися на особливостях ринків організованої котеджної забудови окремих регіонів України.

Найбільш динамічно на сьогодні розвивається Київський ринок котеджної нерухомості, а також ряд ринків півдня України, зокрема ринок Одеського регіону.

Розвиток столичної території почався і ведеться на сьогодні в радіусі близько 30 км від меж Києва.

На сьогоднішній момент самим забудованим місцем є район Конча-Заспи (Обухівський напрям), де зведення дач урядовців велося вже давно і особливо активізувалося в 90-ті роки минулого століття і в поточному сторіччі. Сьогодні в Київському регіоні налічується за різними підрахунками більше 100 котеджних селищ, що знаходяться на різних етапах реалізації. Зокрема близько 30 проектів вже реалізовані і готові до життєдіяльності, в рамках більше 50 проектів ведуться будівельні роботи, решта проектів знаходиться на стадії розробки і узгодження документації. Експерти налічують близько 10 тис. домоволодінь в проектах котеджних селищ, які реалізуються. Більше половини котеджних селищ розташовані на відстані 15-20 км від Києва, проте через брак відповідних земельних ділянок в цьому радіусі в напрямках, які цікавлять девелоперів, зараз відбувається активне збільшення територій освоюваних навколо Києва.

Поки найрозвиненішим залишається обухівський напрям, який характеризується значними рекреаційним потенціалом і престижністю, через мешкання там багатьох урядовців, бізнесменів, артистів. На даний напрям доводиться біля третини котеджних селищ, при цьому вони часто не відрізняються великою масштабністю через обмеженість земельних ділянок і в більшості своїй формують пропозицію в сегменті елітної заміської нерухомості. Неменше чим третина ринку котеджної нерухомості Київського регіону доводиться на Житомирський напрям, в рамках якого стрімко росте кількість нових проектів. Останнім часом висока популярність Одеського і Бориспільського напрямків. Як бачимо, найбільш активно розвиваються напрямки на правому березі біля Києва, напрямки Лівобережжя поки менш цікаві для девелоперів.

Щодо цінової політики, більшість пропозицій домоволодіння на столичному котеджному ринку доводиться на діапазон від 350 тис.$. США до 500 тис. $. США, близько 20% пропозиції котеджів доводиться на сегмент эліт-класа, де вартість варіюється від 750-800 тис. дол. США до декількох мільйонів доларів США за об'єкт. На нижній ціновий сегмент (вартість нижче 350 тис. поділ. США) доводиться близько 20% пропозицій. В цьому сегменті попит перевищує пропозицію, особливо на об'єкти вартістю 200-250 тис. дол. США, що призвело до реалізації ряд масштабних проектів в цьому сегменті, наприклад, котеджне селище «Нова Богданівка», розташоване на відстані близько 30 км від Києва і яке налічує більше 1000 домоволодіння, реалізація якого відбувається в декілька черг.

Як основні тенденції розвитку столичного ринку котеджної нерухомості можна виділити:

  • збільшення кількості котеджних селищ, зростання масштабності (реалізація селищ площею 100 га і більш) і рівня опрацьовування проектів;
  • збільшення радіусу освоюваних навкруги Києва територій, при цьому домоволодіння у найвіддаленіших селищах поки переважно використовуватиметься як дача, а не місця постійного мешкання;
  • збільшення пропозицій селищ в сегменті економ-класу;
  • зменшення площі домоволодіння і прибудинкових ділянок, підвищення вимог покупців до якості реалізованих проектів, зокрема до обробки будинків і до інфраструктури селищ;
  • зростання кількості крупних і професійних гравців, у тому числі іноземних, на ринку (девелоперов, інвесторів, будівельних компаній), поступовий відхід з ринку компаній, достатніх потужностей, що не мають, для реалізації відповідних проектів.

Серед регіонів, які по динаміці розвитку ринку котеджної нерухомості слідують за Києвом, можна виділити Одеський регіон. Як і для Київського регіону характерним є розширення радіусу організованої забудови навколо Одеси. Враховуючи специфіку розміщення території Одеси уздовж морського побережжя, основними напрямами розвитку котеджного будівництва Одеського регіону умовно можна виділити північний напрямок (уздовж «старомиколаївської дороги») і південний напрямок. По північному напрямку можна згадати про реалізацію масштабного проекту селища «Золоті ключа», який позиціює забудовником як селище еліт-класу, про селище «Зелений мис», про проект «Інвестиційної групи "ЗРОСТАННЯ" у Вівчарі, що відносно недалеко від Одеси. Ряд інших селищ знаходяться на початкових стадіях будівництва.

Окремо варто згадати про котеджну забудову в південному напрямку. Тут окремо виділяється котеджна забудова в рамках селища Совіньон, розташованого на південній межі Одеси, який налічує ряд черг, у тому числі і окремі самостійні проекти в рамках загальної забудови, наприклад житловий комплекс «Марін Віллас». При цьому особливістю Одеси є наявність чималої за площею приватної забудови на території міста. Ряд проектів, що реалізовуються в коттеджні забудови, розташовується не тільки в передмісті міста, але і на території самої Одеси. Проте такі об'єкти котеджної нерухомості займають незначну площу і частіше всього відносяться до эліт-сегменту.

Безумовно, в багатьох регіонах організована котеджна забудова знаходиться на більш ранніх етапах розвитку. Наприклад, в Донецькому регіоні, кількість проектів котеджної забудови, які реалізуються, була вельми обмежена: експерти налічують всього близько 6-8 проектів котеджних містечок в регіоні, велика частина яких базуватиметься з південної сторони міста. Окремо можна виділити проект будівництва котеджного селища біля т.з. Донецького моря, що знаходиться на початковому етапі своєї реалізації. Тут передбачається котеджне будівництво на території близько 65 га, на якій буде побудовано близько 300 котеджів, площа присадибних ділянок яких коливатиметься від 10 до 25 соток. Очевидно, що така невелика за об'ємом для Донецького регіону пропозиція приводить до значного дисбалансу попиту і пропозиції, ніж на даному етапі і можуть скористатися девелоперы і інвестори.

В цілому можна відзначити, що ринок котеджної нерухомості знаходиться у стадії активного розвитку в більшості регіонів, де може бути сформований попит на таку нерухомість. Наголошується серйозний вплив на збільшення попиту на будинки в котеджних селищах у зв'язку із зростанням вартості квартир на первинному і вторинному ринках житла. В найближчі роки найбільша динаміка розвитку буде характерна для міст-міліонерів, а також рекреаційних територій нашої країни, в першу чергу Криму. Поки ж тільки в столичному регіоні спостерігаються ознаки активної конкуренції між девелоперами і покупцями, які мають чималий вибір при здійсненні покупок. В решті регіонів ринки котеджної нерухомості знаходяться на більш ранніх стадіях розвитку і мають значний потенціал для діяльності девелоперов і інвесторів. Ті з учасників ринку, які вже сьогодні реалізують професіонально розроблені проекти або почнуть реалізацію найближчим часом, очевидно, матимуть перевагу перед тими, хто вийде на ринок пізніше, коли конкуренція серйозно зросте.